Congelamento do saldo devedor (INCC): TJSP proíbe Camargo Corrêa de aplicar o INCC durante atraso na entrega de obra e afasta cláusula de tolerância

Um casal de compradores de imóvel na planta localizado em São Paulo (Condomínio Fotografia, Edifício Luz, na região do Jardim Sul de São Paulo) da incorporadora Camargo Corrêa, obteve vitória INÉDITA perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

A 3ª Câmara de Direito Privado, de Relatoria do Desembargador Viviani Nicolau, acórdão datado de 24 de fevereiro de 2015, além de ter afastado a aplicação da cláusula de tolerância dos 180 (cento e oitenta) dias, tão comum em contratos de promessa de venda e compra de imóvel na planta, também condenou a incorporadora Camargo Corrêa na restituição aos compradores da diferença de correção monetária aplicada irrestritamente sobre o saldo devedor durante o período de atraso na entrega do imóvel, a contar a partir do primeiro mês seguinte ao término do prazo inicialmente estabelecido no Quadro Resumo do Contrato até o mês da obtenção do habite-se pela incorporadora.

Sobre a ilegalidade da cláusula de tolerância:

Nas palavras do Relator: “A cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega da obra não está, ao menos em tese, em dissonância com o ordenamento jurídico. Contudo, a utilização do referido dispositivo contratual somente se justifica com a demonstração de fortuito externo ocorrido dentro do prazo inicialmente estipulado entre as partes para a construção da obra. Assim, apesar da validade, em tese, da referida cláusula, inexiste prova, na vertente dos autos, de fortuito externo, ausente, portanto, qualquer justificativa para a sua utilização no caso. O recurso adesivo dos autores é parcialmente acolhido, nesse aspecto, para reconhecer a inaplicabilidade, ao caso concreto, da cláusula de tolerância”

Destacando o entendimento do Enunciado nº 38-2 da mesma 3ª Câmara de Direito Privado, os Desembargadores, por votação unânime, julgaram pela ILEGALIDADE e afastaram a aplicação da famigerada cláusula de tolerância.

Sobre a abusividade na aplicação irrestrita de correção monetária sobre o saldo devedor dos compradores durante o período de atraso na entrega do imóvel:

No que concerne à aplicação desenfreada do INCC (correção monetária) sobre o saldo devedor do contrato durante o período de atraso, o Relator foi contundente ao ponderar o seguinte:

“Quanto a atualização monetária das parcelas “habite-se” e “pós-obra” durante o período de atraso, a r. Sentença afastou tal pedido, porquanto a finalidade da correção seria a de evitar a corrosão da moeda. Contudo, nota-se que o inadimplemento da ré, em razão do atraso na entrega do bem, gerou incremento do saldo devedor, onerando indevidamente os autores, pois transferiu a eles os encargos da mora a que não deram causa. Assim, descabida, de fato, a aplicação dos índices pactuados durante a mora da ré.”

“Diante disso, deverá a ré arcar com a atualização monetária durante o atraso por ela gerado para as parcelas “habite-se” e “pós-obra” até a expedição do Certificado de Conclusão da Obra, termo final consoante o estipulado contratualmente.”

Neste caso inédito, vê-se DOIS temas bastante controversos em nossos Tribunais sendo interpretados de forma favorável ao consumidor de imóvel na planta. O primeiro assunto foi o afastamento da cláusula de tolerância de 180 dias e o segundo foi a condenação da incorporadora Camargo Corrêa na restituição da diferença de correção monetária (INCC) aplicada de forma irrestrita sobre o saldo devedor do comprador.

Essa decisão abre enorme precedente para que outros casos que versem sobre o tema: atraso na entrega de imóvel na planta, sejam apreciadas de forma similar pela primeira e segunda instâncias.

No caso em análise, a condenação da incorporadora Camargo Corrêa ficou estabelecida da seguinte forma:

- pagamento dos aluguéis efetivamente desembolsados pelos compradores durante o período de atraso na entrega do novo imóvel;

- condenação no pagamento de indenização por danos morais arbitrada no valor de R$ 10.000,00;

- afastou-se a aplicação da cláusula de tolerância de 180 dias, prevalecendo para fins de prazo de entrega do imóvel a data informada primeiramente no Quadro Resumo do Contrato; e

- condenação da incorporadora na restituição da diferença de correção monetária (INCC) aplicada de forma irrestrita sobre o saldo devedor do comprador.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (Especialista em Direito Imobiliário)

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