Distrato/Rescisão Contratual do compromisso de venda e compra: TJSP condena TRISUL na devolução integral + indenizações

Processo nº 4030990-59.2013.8.26.0224

Analisando caso de atraso na entrega de imóvel na planta oriundo do Município de Guarulhos, no empreendimento Condomínio Residencial Supera, por culpa exclusiva da incorporadora, a 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, de relatoria do Desembargador Luis Mário Galbetti, em 04 de maio de 2015, ponderou que foi a incorporadora quem atrasou a entrega do empreendimento durante MESES, motivo pelo qual deve arcar com todos os danos gerados ao comprador.

O caso versou sobre rescisão de contrato de compromisso de venda e compra de apartamento na planta por culpa exclusiva da incorporadora TRISUL, tendo sido julgado parcialmente procedente a ação de rescisão contratual, impondo-se à vendedora a devolução de todos os valores pagos pelos adquirentes, inclusive comissão de corretagem e taxa SATI, além do pagamento de indenização por danos morais arbitrados em R$ 10.000,00 pela negativação dos dados pessoais dos compradores perante a SERASA.

O Juiz de Direito da Comarca de Guarulhos também condenou a incorporadora no pagamento de indenização por lucros cessantes arbitrados em 0,8% por cada mês de atraso na entrega do imóvel até a rescisão judicial.

Inconformada com as condenações, a TRISUL recorreu, argumentando que: a) inexistia prova quanto ao pagamento dos valores relativos à corretagem; b) não havia pedido, nem prova dos lucros cessantes, e sua cumulação com danos materiais implica bis in idem; c) a recusa ao recebimento das chaves só poderia ser feita na hipótese de pagamento do saldo do preço integral do bem, o que não ocorreu na hipótese; d) o contrato previu que a entrega das chaves ocorreria após o pagamento do saldo do preço ou a celebração do contrato de financiamento; e) a obra foi concluída dentro do prazo de tolerância; f) os apelados pretendem a rescisão contratual, razão pela qual descabe pedido de lucros cessantes; g) a correção monetária implica mera recomposição do valor da moeda, e os encargos e juros são cabíveis no caso de inadimplemento; h) a rescisão decorreu da vontade dos compradores; i) que não recebeu as quantias pagas à imobiliária; j) inexistiram danos morais; k) descabe a devolução integral dos valores pagos pelos apelados, devendo devolver tão somente 20%, pois o restante servirá para cobrir seus gastos; l) não poderia ser obrigada à devolução das quantias pagas a terceiros; m) inexistiu mora; n) a construção civil se sujeita ao caso fortuito e à força maior; o) deveriam os compradores responder pelas despesas de corretagem.

Ou seja, a argumentação da incorporadora foi tão grande e despropositada que o Tribunal sequer prestou atenção nas milhares de palavras despejadas no recurso, conforme veremos a seguir, conforme fundamentou o Desembargador Relator.

Sobre a ocorrência de atraso na entrega do imóvel por culpa da incorporadora e necessidade de restituição dos valores pagos pelos compradores:

“As rés descumpriram o compromisso de compra e venda celebrado com os autores, alegando ter finalizado a obra no prazo quando, na verdade, havia diversos problemas estruturais.

Como bem observou a juíza, “segundo os elementos de convicção proporcionados, em especial à luz do laudo pericial produzido sob crivo do contraditório no processo de autos n. 1011946-89.2013.8.26.0100, movido pelo Condomínio Residencial Supera contra Trisul S. A e Castelblanco Empreendimentos Imobilários SPE Ltda., evidencia-se o apontado inadimplemento contratual das rés.

O inadimplemento contratual das rés dá aos autores o direito de pleitear a rescisão contratual, com a devolução de todas as parcelas até então pagas.”

Sobre a restituição das comissões de corretagem e taxa SATI, o Tribunal ponderou:

“Também adequada a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de assessoria técnica imobiliária, pois as circunstâncias indicam que a contratação da imobiliária foi feita pela vendedora que, portanto, deve responder por tal quantia, imposto aos autores seu pagamento como condição para a concretização do negócio jurídico, o que não se pode admitir.”

Sobre a legitimidade da incorporadora para suportar a devolução das comissões de corretagem e taxa SATI, a Desembargadora Revisora, Mary Grün, fez questão de apresentar voto CONVERGENTE ao entendimento do Relator, destacando o seguinte:

“Acompanho o Relator, e a seu voto acrescento no que diz respeito à obrigação de restituição das verbas cobradas do adquirente a título de comissão de corretagem que é cediço que nesses casos não há propriamente a contratação de tais serviços, tendo o consumidor eventualmente feito a contratação somente para concretizar sua única verdadeira vontade, comprar o imóvel, havendo clara configuração de venda casada, vedada pelo art. 39, I, do CDC.

Quem verdadeiramente contratou e se beneficiou de tais serviços foi a ré, que colocou corretores e advogados em seu stand visando ao seu interesse de vender as unidades que naquele exato local iriam ser construídas. É manifestamente ilegal tentar transferir os pagamentos de tais serviços ao consumidor, sendo nula a cláusula contratual nesse sentido.

Destaca-se que o fato de haver eventual contratação direta dos serviços com empresa que não a ré não a exime de sua responsabilidade, criadora da dinâmica em seu stand que prejudica o consumidor, verdadeira contratante e única beneficiária do serviço, cujo pagamento transferiu ilegalmente àquele. Ademais, a regra estabelecida no CDC é a responsabilidade solidária pela ofensa causada aos direitos do consumidor (parágrafo único do art. 7º, arts. 18 e 19 e parágrafos do art. 25).

Assim, ao contrário do que afirma, a requerida possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação, sendo clara sua obrigação de ressarcir o requerente do quanto este pagou a título de comissão de corretagem e taxa SATI.”

Sobre o cabimento na aplicação de indenização por lucros cessantes:

“É intuitivo que o atraso na entrega regular da obra acarretou prejuízo material aos autores, que se viram privados do imóvel adquirido para fins de moradia.

Razoável, portanto, a condenação das rés, a título de lucros cessantes pleiteados expressamente na inicial e que não foram cumulados na sentença com qualquer outra indenização dessa natureza, reduzido, porém, o percentual para 0,5% ao mês do valor do imóvel.

Sobre os danos morais:

“Na hipótese, a conduta das rés extrapolou o mero descumprimento contratual e atingiu direito da personalidade dos autores, pois chegaram a ter seus nomes inscritos no cadastro de inadimplentes, razão pela qual as rés devem mesmo responder por danos morais arbitrados em quantia razoável.”

Condenação final:

Ao final, o Tribunal manteve a condenação da incorporadora por atraso na entrega de imóvel na planta e somente reduzindo o percentual da condenação por lucros cessantes de 0,8% para 0,5% sobre o valor do imóvel por cada mês de atraso, ficando da seguinte forma o resultado:

- declaração de quebra do contrato por culpa exclusiva da incorporadora;

- condenação da incorporadora TRISUL na restituição à vista, corrigido e com juros de 1% a. M. De todos os valores pagos pelos compradores, inclusive a integralidade de comissão de corretagem e taxa denominada SATI;

- indenização por lucros cessantes no equivalente 0,5% sobre o valor do imóvel por cada mês de atraso até a rescisão judicial do negócio; e

- indenização por danos morais arbitrados em R$ 10.000,00.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta))

www.mercadanteadvocacia.com

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