Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: Justiça condena EZ TEC (EZTEC) na devolução de 90% dos valores + 100% da corretagem e SATI

Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Jardins do Brasil, em Osasco, perante a incorporadora EZ TEC / EZTEC (o nome da SPE era: Phaser Incorporação SPE S/A.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato + 100% das comissões de corretagem e taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato e recusou a devolução integral das importâncias pagas a título de comissão de corretagem e taxa denominada SATI.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos e a totalidade das importâncias pagas a título de comissão de corretagem e taxa denominada SATI.

A Juíza de Direito da 39ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Daniela Pazzeto Meneghine Conceição, em sentença datada de 22 de agosto de 2016, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato e 100% cem por cento) das importâncias pagas a título de comissão de corretagem e taxa denominada SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

Também enfrentou o tema da comissão de corretagem e taxa denominada SATI frente à nova determinação do STJ datada de 24 de agosto de 2016 e impôs à incorporadora a restituição integral daqueles valores pagos pelos compradores.

Nas palavras da magistrada:

• “Observa-se que os pedidos comportam o julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I do Código de Processo Civil, haja vista que a questão controvertida nos autos é meramente de direito, mostrando-se, por outro lado, suficiente a prova documental produzida, para dirimir as questões de fato suscitadas.

• A preliminar de ilegitimidade passiva quanto ao pedido de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem não merece prosperar.

• Com efeito, a requerida foi a responsável pela terceirização de tal serviço ao permitir que outra Imobiliária/Construtora procedesse à cobrança da comissão de corretagem e, portanto, deverá ser responsável pelos prejuízos causados.

• Ademais, o Código de Defesa do Consumidor, ao qual se submete a relação entre as partes, assegura ao consumidor o direito de buscar o ressarcimento pelos danos sofridos contra todos os que participaram da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços no mercado.

• No mérito, a ação é procedente.

• A solução da controvérsia encontra-se, sem sombra de dúvidas, na interpretação dos fatos à luz dos preceitos gizados pelo Código de Defesa do Consumidor, aplicável na espécie, por força da inequívoca caracterização de relação de consumo entre as partes.

• Tem-se, de um lado, os autores, na qualidade de consumidores, destinatário final da unidade condominial que lhes foi compromissada à venda e, de outro, a ré, na qualidade de fornecedora do produto, mostrando-se, por conseguinte, cristalina a subsunção fática ao quanto disposto nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

• Mais que isso, deve-se ter em consideração, na interpretação dos fatos, a natureza adesiva do vínculo jurídico firmado entre as partes, porquanto se trata daqueles contratos em que se verifica cristalinamente, o preestabelecimento das cláusulas e condições impostas ao co-contratante, sem que o mesmo tenha a menor condição de acesso à discussão de seu conteúdo.

• Prevalece a imposição do parceiro contratual economicamente mais forte (fornecedor), não sendo dado ao parceiro economicamente fragilizado (consumidor) e, por isso mesmo vulnerável ao poderio de fogo do co-contratante, em hipótese alguma, modificar substancialmente o conteúdo do contrato já previamente escrito, a ser preenchido, tão somente em seus dados.

• Este, em última análise, o conteúdo do dispositivo gizado pelo art. 54 do Código de Defesa do Consumidor, ao definir o contrato de adesão, estipulando, para o mesmo, um regime próprio, todo especial, inclusive no que toca aos métodos de interpretação, considerando neste panorama, entre outros aspectos, o fenômeno da relativização da autonomia da vontade.Ve-se claramente a abusividade com que a cláusula fora redigida. Isto porque, não só previu a retenção de custos administrativos no importe de 10% sobre os valores pagos, como também impostos incidentes sobre tal operação, multa compensatória mensal de 1% e, ainda outras despesas.

• Salta aos olhos a onerosidade excessiva que resulta de tal imposição contratual, daí decorrendo a nulidade genética supra referida, por colocar o consumidor em desvantagem absoluta, na contramão da função social do contrato, mormente à consideração de seu objeto específico aquisição da casa própria.

• Antes mesmo do advento do Código de Defesa do Consumidor, por certo que a aludida cláusula contratual não passaria pelo crivo do Judiciário, como jamais passou, como se verifica de inúmeros precedentes jurisprudenciais nos quais corrigidas abusividades análogas à presente, nos precisos termos do art. 924 do Código Civil.

• Na espécie, por evidente, o vício contratual referido refletiu na execução contratual, colocando os autores, por ocasião da iminente caracterização da inadimplência, entre a cruz e a espada.

• A iniquidade se faz presente, atentando contra o padrão ético de conduta que seria de se exigir da ré, por conta da boa-fé objetiva que deve, necessariamente presidir relações que tais.

• Pois bem, postas tais premissas conceituais, fácil entrever que violentamente lesados os autores.

• Por outro lado, evidentemente, se revela razoável a pretensão dos autores em serem reembolsados em 90% da totalidade do preço pago, sendo perfeitamente válida, mormente em situações contratuais como a presente, a estipulação de multa compensatória, ou ainda arras confirmatórias, institutos do direito material em absoluto proscritos do ordenamento jurídico com o advento do Código de Defesa do Consumidor.

• No entanto, reconhecida a abusividade da estipulação contratual em questão, faz-se de rigor o acionamento da atividade integrativa do juízo, no sentido de buscar restabelecer o equilíbrio contratual, o que já se viabilizava à luz do preceito gizado pelo art. 924 do Código Civil, conforme referido alhures.

• Neste norte, tenho como razoável limitar a 10% do preço pago, e somente a 10%, a perda dos autores em favor da ré, por força da resolução contratual a que aqueles deram causa, por não mais suportar o adimplemento do compromisso assumido.

• Pretendem os autores ainda, a devolução dos valores pagos referentes à comissão de corretagem, no valor total de R$ 40.325,23, e SATI, no valor de R$ 6.774,49.

• Em relação à legalidade de tais pagamentos, a Segunda Seção do E. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no julgamento dos REsp's nº 1599511/SP e 1551956/SP, afetados em relação ao Tema 938, ocorrido em 24/08/2016, acolhendo de forma unânime o voto do Relator Min. Paulo de Tarso Sanseverino.

• Quanto à comissão de corretagem, assim constou a tese firmada:

• “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.”

• Contudo, extrai-se do compromisso de compra e venda de fls. 31/62 que, apesar da previsão específica acerca da responsabilidade do adquirente no pagamento dos valores relativos à corretagem, tais valores não foram explicitados no contrato, mas somente no "Espelho de Escritura", o que não é suficiente, pois que “embutidos” no valor total a ser pago, de forma simulada.

• Dessa forma, não havendo previsão contratual neste sentido, é dever da parte ré arcar com a obrigação de custear os valores relativos à corretagem, sendo forçoso o acolhimento do pedido formulado pela parte autora para a sua devolução, no valor de R$ 40.325,23, conforme fls. 63/64.

• Cumpre salientar que o valor cobrado deverá ser restituído de forma simples, ante a ausência de demonstração de má-fé pela parte requerida.

• Quanto à SATI, foi firmada a seguinte tese:

• “Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnicoimobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.”

• Conforme se extrai do espelho da escritura (fls. 63/64) e, embora de forma "embutida", verifica-se a efetiva cobrança da taxa SATI.

• Nota-se às fls. 63 que as comissões de corretagem foram discriminadas uma a uma, em valores e destinatários e, não obstante tenha constado saldo "zero" para SATI, não é isso que se depreende da página seguinte, em que aponta um pagamento a maior de R$ 6.774,49.

• Com efeito, da relação constante de fls.64, devem ser excluídos os cheques de nº 102 e 103, nos valores de R$ 24.500,00 e R$ 1.368,08, vez que relativos, respectivamente, à entrada e 1ª parcela de pagamento, previstos nos itens a e b da cláusula 3.2 do contrato (fls. 32).

• Já os cheques restantes, os de nºs 120, 109, 108, 107, 106, 104, 79, 111, 113, 118 e 101, totalizam exatamente a quantia referente à cobrança da comissão de corretagem, havendo um saldo remanescente de R$ 6.774,49, representando pelos cheques nºs 112, 114, 115, 116 e 117.

• Ou seja, há um valor excedente pago que ultrapassa, inclusive, o valor da proposta, o que evidencia a cobrança de valores referente à taxa Sati, de forma velada e "embutida" no preço final.

• Nestes termos, diante do efetivo pagamento da taxa Sati, sua cobrança é ilegal, conforme entendimento recente do STJ e, portanto, deve ser afastada, resultando no dever da ré em restituir os autores do valor desembolsado.

• Por tudo o quanto exposto, JULGO PROCEDENTE a ação em face de PHASER INCORPORAÇÃO SPE S/A para:

• 1) DECLARAR a rescisão contratual entre as partes, retroativo à citação da ré;

• 2) CONDENAR a ré a reembolsar aos autores o correspondente a 90% do preço pago por estes àquela (R$ 119.523,44), e à vista, a ser monetariamente corrigido a contar de cada desembolso e acrescido de juros moratórios de 1% ao ano, estes devidos a contar da citação;

• 3) CONDENAR a ré a reembolsar aos autores os valores pagos a título de comissões de corretagem, R$ 40.325,23 (quarenta mil, trezentos e vinte e cinco reais e vinte e três centavos) e SATI, R$ 6.774,49 (seis mil, setecentos e setenta e quatro mil, quarenta e nove centavos), devidamente atualizado pela Tabela do Tribunal de Justiça a partir dos respectivos desembolsos e, com a incidência de juros de 1% ao mês, a partir da citação.”

Processo nº 1046349-16.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.