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17 de Junho de 2021

Atraso na entrega de imóvel: TJSP condena incorporadora TRISUL no pagamento de indenização por lucros cessantes + danos morais e determina o congelamento do INCC

Justiça de São Paulo, em decisão que abre precedentes sobre o tema, afastou a cláusula de tolerância dos 180 dias e determinou o congelamento do saldo devedor via INCC do contrato dos compradores até a efetiva entrega das chaves, além de aplicar indenização por lucros cessantes e danos morais

Processo nº 0003331-76.2013.8.26.0602

Analisando caso de atraso na entrega de imóvel na planta oriundo do Município de Sorocaba (interior do Estado de São Paulo), por culpa exclusiva da incorporadora, a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, de relatoria do Desembargador Carlos Alberto de Salles, em 12 de junho de 2015, ponderou que foi a incorporadora quem atrasou a entrega do empreendimento durante vários meses, motivo pelo qual deve arcar com todos os danos gerados aos compradores.

O caso em enfoque tem repercussão sobre a matéria, na medida em que o TJSP, em decisão que abre novo precedente sobre o tema, AFASTOU a aplicação da cláusula de tolerância de 180 dias, tão comum em qualquer contrato de promessa de venda e compra de imóveis na planta perante praticamente todas as incorporadoras do país, além de ter determinado o CONGELAMENTO da correção monetária via INCC do saldo devedor dos adquirentes a partir do término do primeiro prazo de entrega previsto no contrato, até o mês da efetiva entrega das chaves.

Fora isso, o TJSP ainda condenou as incorporadoras (Vossoroca e Trisul) no pagamento de indenização por lucros cessantes antes o atraso na entrega do apartamento e indenização por danos morais.

Sobre a declaração judicial de não aplicação da famosa cláusula de tolerância dos 180 dias, assim ressaltou o Desembargador Relator:

  • “Não tendo realizado qualquer demonstração dos impactos de referida conjuntura para o empreendimento em questão, não prospera o apelo nesse tocante. As genéricas alegações desprovidas de qualquer comprovação, ainda que mínima de qual teria sido o atraso gerado no caso concreto de que a situação mencionada se enquadraria na chamada teoria da imprevisão não podem ser acolhidas. Aquecimento do mercado e suas consequências são (ou deveriam ser) previsíveis para empresas do ramo.
  • Se as apelantes não tinham condições de evitar seus efeitos antes que ocorressem, ou prontamente reagir para minimizá-los uma vez deflagrada a crise, devem responder pelos prejuízos que daí advieram, já que não há evidências de se tratar de situação que fugiu à normalidade.
  • Por isso, correta a sentença ao declarar a abusividade da cláusula contratual que previa a prorrogação do prazo sem penalidades como consequência de qualquer desses eventos.
  • O recurso tampouco comporta provimento em relação ao afastamento da cláusula de tolerância para entrega do apartamento.
  • Disposição contratual de tal ordem não é, de per se, inválida, mas sua eficácia depende da demonstração do caso fortuito externo, de maneira a justificar o atraso na obra.
  • No caso, a apelada nada demonstrou. Instada a especificar provas, a demandada demonstrou interesse no julgamento da lide no estado em que se encontrava.
  • Na verdade, ela nem sequer entende ter havido atraso, como se observa de sua apelação, fazendo supor a dependência do prazo estabelecido de seu exclusivo arbítrio (art. 122, parte final, CC).
  • Nestes termos, a cláusula é efetivamente abusiva, gerando demasiada desvantagem ao consumidor.
  • Ao contrário do que se sustenta no recurso, o termo final da mora corresponde à data da entrega das chaves. A alegação de que a demora teria decorrido de culpa dos consumidores, pois a entrega estaria condicionada ao pagamento integral do preço, que eles optaram por fazer mediante financiamento, não convence.”

Sobre a determinação do TJSP para o congelamento da correção monetária (INCC), fundamentou com categoria o Desembargador:

  • “As apelantes sustentam que a incidência de correção monetária e juros contratuais sobre o saldo devedor seria legítima e deveria ser mantida. Porém, independentemente da legalidade em tese dos índices pactuados, certo que, no caso, houve atraso injustificado no adimplemento da obrigação das apelantes, que impactou negativamente no valor do montante a ser pago pelos apelados, sem que eles tivessem qualquer ingerência a respeito.
  • Em situações como a presente, é possível o congelamento do saldo devedor (englobando correção monetária e juros), de modo a evitar que o preço se eleve excessivamente por circunstância totalmente alheia à vontade e ao controle do comprador.”

Sobre os lucros cessantes, declarou:

  • “As apelantes respondem pelo dano material decorrente do atraso injustificado na entrega do apartamento.
  • A alegação de que não teria havido comprovação da ocorrência de dano material não socorre a apelante, na medida em que, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o dano messes casos é presumido e merece reparação.
  • Não prospera o pedido de aplicação ao caso dos parâmetros de termo de ajustamento de conduta celebrado entre o SECOVI e o Ministério Público, por se tratar de documento não vinculante aos consumidores, que não reflete o prejuízo real experimentado.
  • Sendo assim, prevalece o valor contido na avaliação do imóvel (R$ 1.100,00 mensais) trazida aos autos pelos apelados, cujas conclusões não foram infirmadas por quaisquer outros elementos de prova.”

Sobre a possibilidade de indenização por danos morais por atraso na entrega, o Desembargador Relator foi enfático ao determinar:

  • “Ainda que se trate de inadimplemento contratual, atraso de mais de um ano na entrega de apartamento para o qual se estipulou prazo certo é demora muito superior à que se poderia legitimamente esperar que o consumidor suportasse, acarretando sofrimento, angústia e frustração que superam os meros aborrecimentos do cotidiano. O valor foi adequadamente arbitrado, não representando enriquecimento sem causa para o comprador nem sendo desproporcional à luz de critérios de razoabilidade, culpa do ofensor na causação do dano e situação econômica das partes.
  • Desse modo, e também por estar em consonância com parâmetros comumente utilizados por esta Câmara, não comporta redução.”

Ao final, o Tribunal manteve parte da condenação das incorporadoras por atraso na entrega de imóvel na planta nos seguintes pontos:

- afastamento da cláusula de tolerância de 180 dias ante a inexistência de prova por parte das vendedoras de eventual caso fortuito e força maior;

- congelamento da correção monetária do saldo devedor (INCC) do contrato dos adquirentes desde o término do primeiro prazo previsto para a entrega do imóvel até a efetiva entrega das chaves;

- indenização por lucros cessantes desde o término do primeiro prazo previsto em contrato para a entrega do imóvel até a efetiva entrega das chaves aos compradores;

- indenização por danos morais arbitrados em R$ 6.000,00.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (Especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:

http://mercadanteadvocacia.com/decisao/indenizacao-por-atraso-danos-materiais-moraisecorretagem

INCC o inimigo silencioso do comprador e financiamento bancrio

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