Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: Justiça paulista condena incorporadora EVEN na restituição de 80% sobre os valores pagos pelo comprador

Uma compradora de duas coberturas residenciais na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Quatro Brooklin, em São Paulo, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Even SP 48/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra dos “Instrumentos Particulares de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com as últimas parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição dos projetos de imóveis na planta ocorreu em dezembro de 2012, quando então a pretensa compradora assinou os contratos perante a incorporadora. Após cerca de 3,5 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com os contratos e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato.

Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 11ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Eduardo Palma Pellegrinelli, em sentença datada de 06 de julho de 2016, cerca de apenas três meses após o ajuizamento, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

Nas palavras do magistrado:

• “Como se observa dos documentos, as partes celebraram compromisso de venda e compra do imóvel dos apartamentos n. 213 e 214 do “Condomínio Edifício Quatro Brooklin”, localizado na Rua Joaquim Guarani, n. 452, São Paulo/SP.

• De acordo com o contrato, a compradora pagaria o preço de 1.304.100,00, por cada um dos apartamentos, em parcelas.

• Por sua vez, o vendedor deveria entregar os imóveis até o dia 30 de outubro de 2015, tendo sido pactuada tolerância de 180 dias.

• Ocorre que as obrigações assumidas se mostraram insuportáveis para a autora, que, portanto, pretende a rescisão dos contratos.

• Neste ponto, é importante observar que, em que pese a regra do art. 475do CC, o comprador que descumpre o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem direito à rescisão do contrato e ao recebimento das importâncias pagas.

• E como consequência lógica da rescisão do contrato, as partes devem retornar ao estado anterior.

• Aliás, nesse sentido é a Súmula n. 03 da Sessão de Direito Privado I do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

• Súmula 3: “Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.

• Entretanto, em que pese a rescisão do contrato tenha como consequência a restituição das partes ao estado anterior, a eventual restituição integral dos valores pagos geraria o vedado enriquecimento sem causa dos compromissários compradores, em razão das despesas administrativas inerentes ao negócio jurídico.

• Aliás, no caso as partes solucionaram a questão de forma antecipada, ao pactuarem cláusula penal, conforme autorizam os arts. 409 e seguintes do CC.

• Neste ponto, vale salientar quer “Cláusula penal é um pacto secundário e acessório em que se estipula pena ou multa para a parte que se subtrair ao cumprimento da obrigação, a que se obrigara, ou que apenas retarda-lo” (Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil, v. 4, 33ª ed., p. 336, São Paulo, Saraiva, 2007).

• Apesar disso, as peculiaridades do caso demonstram que a cláusula penal pactuada é excessiva, principalmente considerando que, por um lado, a rescisão do contrato é consequência da insuportabilidade da obrigação assumida, bem como que, por outro, o compromissário vendedor certamente alienará novamente o imóvel.

• Assim, sendo, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente, por aplicação da regra do art. 413 do CC e do art. 53 da Lei n. 8.078/90.

• Portanto, por aplicação do princípio da razoabilidade e considerando as peculiaridades do caso concreto, deverá haver a devolução dos valores pagos, com a retenção de 20%.

• Ademais, a restituição deverá ocorrer de forma simples, uma vez que não foi demonstrada má-fé do compromissário vendedor Súmula n. 159 do Colendo Suprem Tribunal Federal.

• Sobre o valor a ser restituído deverá incidir correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, contados a partir de cada pagamento, por se tratar de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda.

• Também deverá incidir juros de 1% ao mês (art. 406 do CC), contados a partir da citação art. 405 do CC.

• Saliento que o pagamento deverá ser realizado pelo compromissário vendedor em uma só vez.

• Aliás, nesse sentido é a Súmula n. 02 da Sessão de Direito Privado I do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

• Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.

• Diante do exposto, julgo o pedido parcialmente procedente, para:

• a) determinar a extinção do processo nos termos do art. 487, I, doCódigo de Processo Civil;

• b) determinar a rescisão do compromisso de venda e compra dos apartamentos n. 213 e 214 do “Condomínio Edifício Quatro Brooklin”, localizado na Rua Joaquim Guarani, n. 452, São Paulo/SP;

• c) determinar que o réu restitua à autora, em parcela única, 80% de todos os valores pagos, com a incidência de correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, contados a partir de cada pagamento, além de juros de mora de 1% ao mês, contados da data da citação.”

Processo nº 1033213-15.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.