Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: Justiça condena incorporadora ACS na restituição à vista de 100% sobre os valores pagos pelo comprador

Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Viva Vista Solar, na Cidade de Sumaré, interior do Estado de São Paulo, perante a incorporadora ACS Sumaré Empreendimentos Imobiliários Ltda. (ACS), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em outubro de 2012, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de outubro de 2015, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” não foi expedido pela Prefeitura de Sumaré dentro do prazo máximo previsto pela incorporadora em contrato.

Cansado de esperar pela entrega do imóvel, o comprador formalizou o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 70% (setenta por cento), obrigando-o a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 2ª Vara Cível de São Bernardo do Campo, Dr. Maurício Tini Garcia, em sentença datada de 15 de agosto de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.

Nas palavras do magistrado:

• “O artigo 2º da Lei n. 8.078/90 preceitua que consumidor é “toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”.Ve-se do aludido dispositivo que a proteção estabelecida ao consumidor pela Lei 8.078/90 diz respeito ao não profissional que contrata ou se relaciona com um profissional, comerciante, industrial ou profissional liberal.

• No caso vertente, o autor celebrou contrato com o propósito de adquirir apartamento construído pela ré. Aceitou o autor, por conseguinte, as disposições contratuais impostas pela ré sobre o preço, forma de pagamento e a forma de extinção do negócio jurídico, submetendo-se a nítida situação de vulnerabilidade.

• Inevitável, pois, a adoção das disposições do Código de Defesa do Consumidor para efeito de interpretação da relação jurídica em debate, especialmente no que diz respeito à interpretação das cláusulas contratuais e dos termos extremamente onerosos impostos para a resilição.

• O princípio da força vinculante dos contratos tem fundamento na ideia de que o contrato, uma vez obedecidos os requisitos legais, torna-se obrigatório entre as partes, que dele não se podem desligar senão por outra avença.

• O contrato constitui-se, portanto, em lei privada entre as partes, com força vinculante equivalente ao preceito legislativo.

• Dispõe de sanção consubstanciada na possibilidade legalmente amparada de execução patrimonial do devedor.

• Pois bem. No caso em comento, o autor teve pleno conhecimento dos termos do contrato e optou livre e conscientemente em formulá-lo, inclusive no que diz respeito ao prazo de entrega da obra.

• O prazo de tolerância de 180 dias será excedido em, pelo menos, 12 meses, sem qualquer justificativa jurídica ou em fato natural, situação em que emerge absolutamente legítima a pretensão do autor na rescisão do contrato, por culpa exclusiva da ré.

• Isto porque não é normal que o comprador de bem imóvel seja obrigado a aguardar atraso de mais de um ano na entrega da obra.

• O inadimplemento da ré ao contrato importa na sua obrigação de devolver toda verba paga pelo autor no contexto da relação jurídica, inclusive taxa de corretagem e SATI, pois não se admite que a parte adimplente do contrato sofra prejuízo de qualquer ordem.

• É desse contexto que se extrai o inadimplemento contratual da ré e, por conseguinte, a sua obrigação de restituir aos autores a quantia de R$ 44.005,97 Posto isso, e pelo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para condenar a ré a pagar ao autor a quantia R$ 44.005,97 (quarenta e quatro mil cinco reais e noventa e sete centavos), a título de devolução de valores pagos no curso do contrato, a ser corrigida monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, ambos do desembolso.”

• No mérito, pelos documentos acostados aos autos, verifica-se notório atraso na entrega do imóvel, por culpa da ré.

• Todavia, quando da distribuição da ação e até a presente data, o imóvel não havia sido entregue, considerando-se como entrega apenas o termo de recebimento das chaves por parte dos autores, inexistente nos autos, data em que efetivamente se poderia considerar cumprida a obrigação da requerida e que não se confunde com a mera expedição de “habite-se”.

• Neste particular, as partes divergem apenas quanto ao valor a ser restituído à parte autora.

• Resta patente nos autos que houve atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva dos requeridos, reconhecendo-se com relação os réus a solidariedade prevista no art. 7º, par. Único, do CDC, devendo responder pelo atraso verificado e suas consequências.

• No caso em voga, o próprio contrato pactuado entre as partes prevê uma cláusula de carência para a entrega do imóvel estipulada em 180 (cento e oitenta) dias, justamente para que os requeridos se resguardassem acerca de fatores naturais e humanos que causassem alguma espécie de atraso no andamento das obras, dentre elas chuvas excessivas e falta de mão de obra e de materiais.

• Neste contexto, as chuvas em excesso, inadimplência de compradores e a falta de mão de obra e de materiais e outras descritas na inicial traduzem hipóteses de fortuito interno que é incapaz de legitimar o atraso no cumprimento da obrigação.

• A ocorrência de chuvas acima da média faz parte do risco da atividade da requerida, pois estas trazem consequências diretas para o setor da construção civil, de forma que tal fator é e deve ser levado em consideração quando da estipulação de qual seja o prazo de entrega do imóvel.

• Não é outro o motivo da inclusão de uma cláusula que prevê a dilatação do prazo contratualmente previsto. Decorrido tal prazo, está configurada a mora por parte da promitente vendedora, ora requerida, que deixou de cumprir com sua prestação nos termos do pacto contratual. No caso concreto, até a presente data, não há comprovante documental de entrega do imóvel, tendo sido ultrapassado o prazo de tolerância para entrega do imóvel.

• Da mesma forma, problemas de obtenção de financiamento junto a bancos, inadimplência de compradores ou a falta de mão de obra para o setor como a escassez de materiais de construção inserem-se no risco da atividade das requeridas.

• Ademais, não se encontram presentes as excludentes da causalidade, quais sejam imprevisibilidade, irresistibilidade e externidade.

• O prolongamento indefinido do cumprimento da obrigação, ainda que em virtude de chuvas excessivas e outros fatores, implicaria a transferência dos riscos do empreendimento para o consumidor, o que se mostra INADMISSÍVEL.

• Nesta linha, está patenteado o inadimplemento contratual da requerida, de modo a autorizar o pedido de rescisão do contrato por parte da autora, com o recebimento das parcelas pagas, devidamente corrigidas, de acordo com o disposto no artigo 475 do Código Civil: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

• No caso em tela, a requerida não cumpriu com suas obrigações, deixando de entregar a unidade imobiliária prometida no prazo estipulado em contrato, extrapolando, ainda, o prazo de tolerância contido em cláusula contratual específica.

• Consequentemente, não há dúvidas a respeito da legitimidade da pretensão de rescisão do contrato deduzida pela autora, por culpa exclusiva da ré.

• Em decorrência do inadimplemento, a autora tem pleno direito à restituição integral de todos os valores pagos por causa do contrato, a qualquer título, comprovados pelos documentos acostados ao feito.

• Logo, procedem os pedidos da inicial, para se declarar rescindido o contrato descrito na inicial, por culpa da ré, condenando-se a ré a devolver à parte autora o montante pago pela autora, declarando-se nulas a cláusulas descritas na inicial.

• À vista do exposto, insta concluir que o atraso na entrega da obra por parte das rés não tem qualquer justificativa hábil a eximi-la da responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela parte autora.

• Em face do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, julgando extinto o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para se declarar rescindido o contrato descrito na inicial, por culpa da ré, condenando-se a ré a devolver à parte autora o montante pago pela autora, declarando-se nulas a cláusulas descritas na inicial, sendo os valores corrigidos pela tabela prática do TJSP desde o ajuizamento da ação e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.”

Processo nº 1000573-22.2016.8.26.0564

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-atraso-na-entrega-pela-incorporadora/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.