Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: Justiça paulista condena incorporadora ROSSI na restituição de 90% sobre os valores pagos pelo consumidor

Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Life Space, no Centro de Curitiba, perante a incorporadora Rossi (o nome da SPE era: Belinda Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2011, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 4 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 36ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Adriana Bertier Benedito, em sentença datada de 06 de dezembro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que em que pese o contrato firmado deva ser observado, há a necessidade de intervenção do Judiciário para adequar eventual cláusula leonina que estabeleça desequilíbrio para o consumidor, considerado o comprador de imóvel na planta como a parte fragilizada na relação de consumo, havendo necessidade da incorporadora restituir parte considerável dos valores pagos.

Nas palavras da magistrada:

• “Inicialmente, cabe consignar que a relação é de consumo e regida pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor. Assim, a questão controvertida tem que ser apreciada sob a ótica e disposições protetivas ao consumidor.

• Com relação à comissão de corretagem, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva, eis que apesar dos valores haverem sido pagos a pessoas diversas (corretores autônomos), como comprovam os cheques de fls. 88/91, certo é que o princípio da solidariedade imposto à cadeia de fornecedores no Código de Defesa do Consumidor (artigo 7º, § único e artigo 25, § 1º), acaba por conglomerar todos os participantes desta.

• Devendo-se observar, ainda, os REsps nº 1551951 e 1551968, os quais foram julgados em sede de recurso repetitivo, e firmaram o entendimento no sentido de que a incorporadora possui legitimidade passiva "ad causam" na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

• Não obstante a legitimidade reconhecida, certo é que diante do entendimento esposado junto ao REsp nº 1.551.856, também julgado em sede de recurso repetitivo, há que ser reconhecida a prescrição uma vez que em referido julgado concluiu-se que no caso de pedido de restituição de valores a título de comissão de corretagem incide a prescrição trienal prevista junto ao art. 206, § 3º, IV, do CC, relativa a pretensão de ressarcimento do enriquecimento sem causa; uma vez que todos os pagamentos realizados a este título foram feitos entre dezembro de 2011 e março de 2012, e a propositura da demanda ocorreu apenas em julho de 2015.

• Não havendo, ainda, que se ater à alegação apresentada pelo autor no sentido de que o contrato anteriormente pactuado entre as partes, de compromisso de compra e venda, seria de trato sucessivo, e por isso, não haveria que se alegar prescrição no caso; já que o que se visa ressarcir e ora se alega prescrito é o pedido autoral de ressarcimento dos valores a título de comissão, valores estes que foram pagos em momentos precisos e não no decorrer dos pagamentos relativos ao contrato principal pactuado de compra do imóvel.

• No mérito, o contrato possui cláusula penal compensatória em caso de rescisão contratual por parte do comprador que prevê perdas de 75% a 90% do valor pago (cláusula 12ª, parágrafo terceiro, alíneas a a d - fl. 224), estipulando-se, ainda, que o restanteda quantia paga ainda seria perdida a título de multa (alínea e da mesma cláusula e parágrafo), ou seja, a parte nada receberia de volta.

• Caso a restituição se dê nos termos do contrato, o consumidor estaria sendo lesado em seus direitos, pois além de ser colocado em desvantagem exagerada, é visivelmente incompatível com a boa fé e a equidade (art. 51, inc. I, II e IV, do Código de Defesa do Consumidor). De outro lado, o requerido ficaria com as parcelas pagas pelo autor e ainda com o imóvel, com evidente enriquecimento indevido às custas da parte adversa.

• Observe-se, outrossim, que a retenção de percentual é admitida como forma de indenizar o promitente vendedor de eventuais prejuízos suportados em razão da compra e venda frustrada, e nesta indenização já estariam incluídos os itens expostos acima.

• Dentro de uma análise com vistas ao Código de Defesa do Consumidor, sobretudo quanto ao disposto no artigo 51, firmou-se orientação jurisprudencial superior de que a devolução varia de 70% a 90% das prestações pagas.

• Para fixar o percentual no caso concreto, considero o fato de que a autor sequer tomou posse do imóvel, sem qualquer custo efetivo de ocupação a ser levado em conta.

• Assim, sopesando as circunstâncias do caso concreto, bem como decisões dos Tribunais Superiores em matérias análogas, tenho que a retenção deve ater-se ao percentual mínimo de 10% das prestações pagas para compra do imóvel com única exclusão dos valores relativos à comissão de corretagem.

• Observe-se, outrossim, que a devolução deverá ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição, ou a qualquer outra constante do contrato pactuado nos termos da súmula 2 do E. Tribunal de Justiça.

• Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para: 1) DECLARAR a rescisão do contrato firmado entre as partes relativo à unidade 2910, do empreendimento denominado Condomínio Life Space; e 2) CONDENAR a ré na restituição de 90% de todos os valores pagos pela autora para compra do bem imóvel objeto da demanda (excluindo-se comissão de corretagem), devidamente atualizados desde os respectivos pagamentos e com juros legais de 1% ao mês, a partir da citação, na forma do artigo 406 do Código Civil c/c artigo 161, § 1º do Código Tributário Nacional.”

Processo nº 1032399-40.2015.8.26.0002

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:

http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.