Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora ACS é condenada pelo TJSP na devolução de 100% dos valores pagos e comissão de corretagem

Uma adquirente de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício SP 150 Trade, da cidade de São Bernardo do Campo, perante a incorporadora ACS (o nome da SPE era: ACS Beta Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória completa perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de unidade autônoma” por culpa da incorporadora, que não foi capaz de concluir as obras dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, determinando a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a. M. A partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2011, quando então a compradora assinou o contrato perante a incorporadora, com prazo máximo de conclusão previsto para o mês de setembro de 2014.

Passado o prazo de tolerância de 180 dias do contrato, as obras não foram concluídas e a compradora perdeu completamente o interesse na continuidade do negócio e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foi informada pelo depto. Financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, recusando ainda a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Inconformada com a resposta da incorporadora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de São Bernardo do Campo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição de todos os valores pagos.

O Juiz de Direito da 7ª Vara Cível, Dr. Edson Nakamatu, em decisão datada de 08 de setembro de 2015, afirmou que a incorporadora não conseguiu concluir as obras dentro do prazo limite estabelecido em contrato, quiçá procedeu com a efetiva entrega do imóvel, motivo pelo qual à compradora era devido a restituição integral dos valores pagos, como se a compra jamais tivesse acontecido, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a. M. Até o momento da efetiva devolução.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 2ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Alcides Leopoldo e Silva Júnior, acompanhado dos Desembargadores José Carlos Ferreira Alves e José Joaquim dos Santos, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de todos os valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 18 de abril de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, para o fim de determinar à incorporadora restitua o correspondente a 100% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato e a título de comissão de corretagem.

Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por culpa exclusiva do promitente-vendedor, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver todos os valores pagos pela compradora, uma vez que a culpa era exclusiva da vendedora.

Nas palavras do Desembargador:

• “As partes firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos de Unidade Autônoma relativo ao imóvel descrito na inicial, com previsão de entrega para 31/03/2014 (fls. 36), com tolerância de 180 dias (cláusula 9.1 - fls. 36), vencendo-se em 30 de setembro de 2014, o que não foi cumprido, conforme se observa do comunicado de fls. 61.

• Cabia à apelante a comprovação de que o retardamento na entrega da obra deveu-se exclusivamente por culpa da apelada (art. 14, § 3º, II, CDC), do que não se desincumbiu, podendo a consumidora invocar o art. 476 do Código Civil.

• Não se confunde a obtenção do habite-se com a entrega das chaves, pois após aquele há que se constituir o condomínio, individualizar as matrículas, e tomar a vendedora inúmeras outras providências de forma a disponibilizar o imóvel ao comprador, caracterizando-se a mora.

• Neste sentido a Súmula n. 160 deste TJSP que dispõe: "a expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora".

• Deve a ré restituir integralmente o sinal e prestações pagas, além da comissão de corretagem, de forma que haja integral ressarcimento do dano, sendo irrelevante que a compradora tenha inicialmente anuído com o pagamento da corretagem, estando pacificado pelo STJ, por sua Súmula n. 543 que: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015), afigurando-se inaplicável a cláusula de retenção.

• Restou assentada no REsp Repetitivo n. 1551951/SP a legitimidade passiva "ad causam" da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor, sendo a apelante parte legítima.

• Assim, deve ser mantida a r. Sentença por seus judiciosos fundamentos.

• Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso de apelação.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a condenação em primeira instância na devolução à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos, inclusive a título de comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a. M. A partir da citação até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1022104-38.2014.8.26.0564

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-atraso-na-entrega-pela-incorporadora

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.