Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora EZ TEC (EZTEC) é condenada a devolver 80% dos valores pagos pelo comprador

Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Cidade Maia Residencial, localizado no Município de Guarulhos, região da grande São Paulo, perante a incorporadora EZ TEC (o nome da SPE era: E. Z. L. I. Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da data da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, procuraram pela incorporadora para obter a rescisão amigável do negócio.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 35ª Vara Cível, Dr. Eduardo Palma Pellegrinelli, em sentença datada de 08 de junho de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada uma das parcelas (correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mêsa partir da data da citação da incorporadora até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que a retenção pela incorporadora de parte considerável dos valores pagos, violaria o artigo 53 do CDC, havendo a necessidade de restituição de grande parte dos valores pagos ao comprador de imóvel na planta, especialmente porque sequer houve a tomada de posse do imóvel, o que não gera grandes prejuízos à incorporadora.

Nas palavras do magistrado:

• “Como se observa dos documentos de fls. 19/62, as partes celebraram compromisso de venda e compra do apartamento n. 1.612 do empreendimento imobiliário "Condomínio Residencial Alameda Cidade Maia".

• Ocorre que o cumprimento do contrato se tornou insuportável para os autores.

• Neste ponto, é importante observar que, em que pese a regra do art. 475 do CC, o comprador que descumpre o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem direito à rescisão do contrato e ao recebimento das importâncias pagas.

• Aliás, nesse sentido é a Súmula n. 01 da Sessão de Direito Privado I do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

• Súmula 1: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.

• E como consequência lógica da rescisão do contrato, as partes devem retornar ao estado anterior.

• Entretanto, em que pese a rescisão do contrato tenha como consequência a restituição das partes ao estado anterior, a eventual restituição integral dos valores pagos geraria o vedado enriquecimento sem causa dos compromissários compradores, em razão das despesas administrativas inerentes ao negócio jurídico.

• Aliás, no caso as partes solucionaram a questão de forma antecipada, ao pactuarem cláusula penal, conforme autorizam os arts. 409 e seguintes do CC.

• Apesar disso, as peculiaridades do caso demonstram que a cláusula penal pactuada é excessiva, principalmente considerando que, por um lado, a rescisão do contrato é consequência da insuportabilidade da obrigação assumida, bem como que, por outro, o compromissário vendedor certamente alienará novamente o imóvel.

• Assim, sendo, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente, por aplicação da regra do art. 413 do CC e do art. 53 da Lei n. 8.078/90.

• Portanto, por aplicação do princípio da razoabilidade e considerando as peculiaridades do caso concreto, deverá haver a devolução dos valores pagos, com a retenção de 20%.

• A restituição deverá ocorrer de forma simples, uma vez que não foi demonstrada má-fé do compromissário vendedor Súmula n. 159 do Colendo Suprem Tribunal Federal.

• Sobre o valor a ser restituído deverá incidir correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, contados a partir de cada pagamento, por se tratar de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda.

• Também deverá incidir juros de 1% ao mês (art. 406 do CC), contados a partir da citação art. 405 do CC.

• Diante do exposto, julgo o pedido parcialmente procedente, para:

• a) determinar a extinção do processo nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil;

• b) determinar a rescisão do compromisso de venda e compra do apartamento n. 1.612 do empreendimento imobiliário "Condomínio Residencial Alameda Cidade Maia";

• c) determinar que o réu restitua à autora, em parcela única, 80% de todos os valores pagos, com a incidência de correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, contados a partir de cada pagamento, além de juros de mora de 1% ao mês, contados da data da citação.”

Processo nº 1035198-82.2017.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.