Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: TJSP condena QUEIROZ GALVÃO na restituição de 90% dos valores e 100% da corretagem e taxa SATI

Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Morada do Japi Free Living – Complexo Atmosphera, localizado na Cidade de Jundiaí, perante a incorporadora Queiroz Galvão (o nome da SPE era: Queiroz Galvão Morada do Japi Desenvolvimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato e 100% dos valores pagos no início da compra a título de comissão de corretagem e taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 3 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Contudo, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que o distrato até seria possível, porém, dos valores pagos em contrato a empresa devolveria apenas o equivalente a 30% (trinta por cento) das parcelas pagas em contrato, além de recusar a restituição das importâncias pagas a título de comissão de corretagem e taxa denominada SATI.

Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 11ª Vara Cível, Dr. Christopher Alexander Roisin, em decisão datada de 19 de outubro de 2015, afirmou que, de fato, os compradores tinham direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, bem como os valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador José Rubens Queiroz Gomes, acompanhado dos Desembargadores Mary Grün e Rômolo Russo, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 3 de julho de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 90% (noventa por cento), além da integralidade da comissão de corretagem e taxa denominada SATI.

Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelos compradores, uma vez que sequer tomaram posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.

Nas palavras do Desembargador:

• “De proêmio, no tocante à pretensa retenção da comissão de corretagem e taxa SATI, os apelantes deixam de observar o resultado do julgamento do REsp nº 1551956/SP, que fixou referida tese jurídica a ser observada pelos Tribunais, considerando como válida a retenção da comissão de corretagem desde que contratualmente prevista
  
• Compulsando os autos, verifico que não há cláusula contratual no instrumento firmado entre as partes com referida previsão (fls. 29/57), o que configura ilegal a cobrança de tal encargo.
  
• Quanto à retenção de 30% dos valores efetivamente pagos pelos autores, igualmente sem razão os apelantes.
  
• É certo que o microssistema do consumidor garante a retenção de valor equivalente às parcelas pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração ou propaganda feitos pelo compromissário comprador, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
  
• Na linha desse entendimento, deve ser considerado que o bem sequer chegou a ser ocupado pela parte autora, assim, a retenção de 10% do valor total pago compensa os encargos dispendidos pelas apelantes.
  
• Coerente, pois, a decisão guerreada.
  
• Ora, para que o pedido das rés fosse acolhido, imperioso que restasse amplamente provada a fruição do bem pelos autores, o que não se verifica.
  
• Não se olvide que ao julgador cabe formar sua convicção através dos elementos de provas trazidos aos autos, e diante da não fruição do bem pelos autores e do valor efetivamente pago, considerando-se o preço total do imóvel, a retenção de 10% das parcelas pagas é suficiente para o pagamento das despesas administrativas com a venda do bem.
  
• Logo, de rigor a manutenção da sentença.
  
• Posto isso, nega-se provimento ao recurso.”
  

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a condenação em primeira instância na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos e 100% (cem por cento) dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1083695-98.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.