Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: GAFISA é condenada em 100% da corretagem e SATI, além de 80% dos valores pagos em contrato

Uma adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Coloratto, localizado na cidade de São Caetano do Sul, perante a incorporadora Gafisa, obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato da compradora que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, além de determinar à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato + 100% das importâncias pagas no momento da aquisição e que foram destinados à comissão de corretagem e taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em julho de 2013, quando então a compradora assinou o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 2,5 anos da data da compra, a adquirente se viu impossibilitada de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio e devolução de parte dos valores pagos. Para sua surpresa, foi informada pelo depto. financeiro da incorporadora de que a empresa não devolveria nada.

Inconformada com a resposta da incorporadora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da compradora, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato e a totalidade da comissão de corretagem e taxa SATI.

O Juiz de Direito da 5ª Vara Cível, Dr. Gustavo Coube de Carvalho, em decisão datada de 29 de julho de 2015, acatou o pedido de rescisão do contrato, condenando a incorporadora na devolução de 80% dos valores pagos em contrato, bem como o valor integral da taxa denominada SATI, recusando, contudo, a condenação da empresa na devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, o que motivou a interposição de recurso de apelação pela compradora perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador José Rubens Queiroz Gomes, em decisão monocrática datada de 04 de julho de 2017, acatou o pleito da consumidora e condenou a incorporadora também na devolução integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além de manter a condenação na restituição do equivalente a 80% dos valores pagos em contrato e a taxa SATI.

Para o Desembargador Relator, no tocante à questão da devolução da comissão de corretagem, não havia cláusula de venda e compra entabulada entre as partes que transferisse à compradora a obrigação de pagar tal despesa. Por conseguinte, a cobrança não se afigurava regular.

Nas palavras do Desembargador:

• “As despesas previstas na cláusula do contrato são abusivas. Epigrafado dispositivo contratual impõe desvantagem exagerada à compradora, devendo ser considerado nulo de pleno direito nos termos do artigo 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois permite que a ré retenha a maior parte, ou a totalidade, daquilo que ela, compradora, desembolsou quando da aquisição do bem.
  
• Em casos análogos, esta Colenda 7ª Câmara de Direito Privado vem decidindo que é adequado autorizar que a vendedora retenha entre 10% a 20% daquilo que foi efetivamente pago.
  
• No presente caso, a retenção do percentual de 20% é que se mostra suficiente para compensar custos operacionais oriundos do desfazimento do negócio jurídico pleiteado pela autora.
  
• No tocante aos valores pagos com corretagem, com efeito, a questão posta à apreciação já está pacificada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo.
  
• Oportuno enfatizar que nada obsta a cobrança de comissão de corretagem em negócios envolvendo a compra e venda de bem imóvel, uma vez que as partes podem livremente pactuar quem ficará obrigado pelo pagamento dessa verba, desde que não haja dúvida acerca dessa obrigação e qual o valor a ser despendido. Além disso, o consumidor deverá ser informado previamente do pagamento a ser desembolsado, em obediência ao princípio da informação.
  
• No presente contrato não há cláusula de venda e compra entabulado entre as partes que transfere à compradora a obrigação de pagar tal despesa. Por conseguinte, a cobrança não se afigura regular.
  
• A planilha de cálculos acostada as fls. 61/65 não se coaduna com o que restou determinado pelo STJ.
  
• Com relação à taxa assessoria imobiliária SATI, o Ministro Sanseverino entendeu que o repasse ao consumidor se trata de abusividade, conforme dispõe o artigo 51 do CDC, pois não é serviço autônomo como a comissão de corretagem e sim um serviço de confiança que a parte poderia contratar profissional próprio para tanto.
  
• Posto isto, nega-se provimento ao recurso da ré, nos termos do artigo 932, IV, b, do CPC e dá-se parcial provimento ao recurso da autora, nos termos do artigo 932, V, b, do CPC, para condenar a ré a restituir, de forma simples, os valores pagos pela autora a título de corretagem e SATI, com correção monetária desde o desembolso e juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação.”
  

Ao final, por votação monocrática, o Desembargador da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negou provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a condenação em primeira instância na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato, além de impor a devolução de 100% (cem por cento) das importâncias pagas no início da compra e que foram destinadas à suposta comissão de corretagem e taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1083741-24.2014.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.