Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: TJSP mantém condenação da incorporadora MAC na restituição de 90% sobre os valores pagos pelo consumidor

Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Passeio do Bosque Bonfiglioli, localizado na Avenida Otacílio Tomanik, nº 350, no bairro Rio Pequeno, Cidade de São Paulo, perante a incorporadora MAC (o nome da SPE era: MAC Otacílio Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão da “Escritura Pública de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 3 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que o distrato seria possível, mediante uma retenção de 40% (quarenta por cento) dos valores pagos.

Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 36ª Vara Cível, Dra. Stefânia Costa Amorim Requena, em decisão datada de 27 de janeiro de 2017, afirmou que, de fato, o comprador tinha direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 5ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador James Siano, acompanhado dos Desembargadores Moreira Viegas e Fábio Podestá, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 07 de agosto de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 90% (noventa por cento).

Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.

Nas palavras do Desembargador:

• “As partes celebraram Promessa de Venda e Compra de imóvel (f. 19/48), em 06.09.2013, todavia, por questões de ordem pessoal, os autores ficaram impossibilitados de dar continuidade à avença, razão pela qual procuraram a ré para formular pedido de distrato, em junho/2016 (f. 62/67), sem êxito, motivando a propositura da ação, julgada procedente.
• Apela a ré, buscando a reforma, pelos seguintes motivos: (i) a rescisão se deu por culpa exclusiva dos compradores, justificando a retenção de 30% dos valores pagos; (ii) descabimento da devolução dos valores pagos pela modificação do imóvel requerida pelos autores; (iii) o empreendimento imobiliário está com seu patrimônio afetado, de modo que todas as receitas estão vinculadas à construção da incorporação; (iii) pertinência da incidência de juros de mora somente a partir do trânsito em julgado.
• Improcedem as razões recursais.
• A possibilidade de retenção de valores, em decorrência de rescisão de compromisso de venda e compra de imóvel, bem como o quanto admitido em termos de retenção é questão a ser apreciada casuisticamente, sobretudo a fim de evitar injustiças e enriquecimento sem causa por qualquer das partes.
• Assim, considerando que os autores pagaram R$ 94.056,45 (f. 04), permitir a retenção de 30% dos valores pagos se mostraria excessivamente abusivo, na medida em que corresponderia a R$ 28.216,94.
• Desta forma, tendo em vista que os autores foram responsáveis pela rescisão da avença, todavia jamais obtiveram a posse do imóvel, pertinente se mostra admitir a retenção, pela ré, de 10% dos valores pagos pelos autores.
• Tal percentual se mostra suficiente a remunerar as despesas com a comercialização e a administração do empreendimento, bem como aquelas decorrentes do inadimplemento, entre outras, até porque inexistente qualquer demonstração de valores que superariam esse percentual.
• Não se pode desconsiderar que a ré permanece com o imóvel prometido à venda, não se afigurando admissível a retenção de mais de 10% dos valores recebidos, sob pena de enriquecimento sem causa, rechaçado por nosso ordenamento jurídico.
• No tocante aos valores pagos a título de modificação da unidade (f. 142/156), se observa que todos os itens são referentes ao acabamento (f. 154/156), consistindo basicamente em pisos, revestimentos, metais e louças, na medida em que a unidade padrão seria entregue praticamente sem acabamento algum.
• Ocorre que não há sequer demonstração de que os acabamentos foram realizados na unidade dos autores, muito menos de que o imóvel tenha sido finalizado, se mostrando de rigor a devolução do valor cobrado a este título.
• Além disso, como já afirmado, a ré permanecerá com o imóvel prometido à venda e terá a possibilidade de acrescer no valor do imóvel o valor desembolsado com eventual acabamento efetivamente realizado na unidade, o que corrobora a devolução do valor aos autores.
• No tocante a incidência dos juros de mora, desde o recebimento do telegrama dos autores, noticiando a pretensão de desfazimento do negócio (f. 62/67), a ré tinha ciência da pretensão de rescisão contratual, que somente não se efetivou em razão da abusividade do valor pretendido a título de retenção de valores.
• Entretanto, em se tratando de inadimplemento contratual, pertinente a incidência dos juros de mora a contar da citação, nos termos do art. 4051 do Código Civil e de acordo com o estipulado na sentença.
• Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a condenação em primeira instância na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1064113-78.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.