Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora BROOKFIELD é condenada a devolver 100% dos valores pagos pelo comprador por atraso de obra

Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Brookfield Century Plaza Residence, localizado na Rua Giovanni Battista Pirelli, nº 397, na Vila Homero Thon, Cidade de Santo André, perante a incorporadora Brookfield, obteve vitória completa na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e outros pactos de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de concluir as obras dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo os compradores a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária a partir do pagamento de cada uma das parcelas (correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2013, sendo certo que o prazo máximo de conclusão das obras estava previsto para até o mês de janeiro de 2016, já computada a cláusulas de tolerância de 180 dias. Ocorre que o empreendimento somente foi concluído em julho de 2016, revelando atraso superior a 6 meses do prazo máximo previsto em contrato e os compradores perderam o interesse na continuidade do negócio e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato, mesmo o atraso sendo gerado por ato exclusivo da promitente-vendedora. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro da Comarca de Santo André, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de todos os valores pagos.

O Juiz de Direito da 9ª Vara Cível, Dr. José Francisco Matos, em sentença datada de 14 de setembro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa exclusiva da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada uma das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o contrato deveria mesmo ser rescindido por culpa exclusiva da promitente vendedora, uma vez que o prazo para entrega do imóvel findou em janeiro de 2016 e a expedição do habite-se ocorreu em julho, ou seja, com 6 meses de atraso, considerado o prazo de 180 dias.

Nas palavras do magistrado:

• “As partes firmaram “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos de Unidade Autônoma” em 17/02/2013, tendo por objeto uma unidade residencial pertencente ao “Condomínio Brookfield Century Plaza Residence”, situado neste município e comarca de Santo André, estando todas as condições e preço estipulados em suas cláusulas e quadro resumo.
• Conforme se observa no Quadro Resumo (pág. 24) em seu item 'XVII', a data prevista para a conclusão da obra era o mês de julho de 2015, ficando avençada a concordância quanto à tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, de acordo com a cláusula “7.3.1.1.”.
• Nesse pisar, necessário assinalar que entre o vencimento da data aprazada para a entrega do bem (janeiro de 2016) e a concessão do habite-se pela municipalidade de Santo André (julho de 2016 v. pág. 59), transcorreu o lapso temporal de 6 (seis) meses, aproximadamente.
• A ré, em sua contestação, admitiu o atraso na entrega das obras, sob o argumento de escassez de mão de obra.
• Porém, a ausência de mão de obra especializada deve ser considerada pela empresa construtora antes de assumir o compromisso de entregar um imóvel em determinada data. Não há nada de excepcional nesse fato.
• Os fatos alegados pela requerida constituem fortuitos internos, inerentes à atividade do fornecedor, que, nos termos dos arts. 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor, possui responsabilidade objetiva.
• Nesse sentido, o e. Tribunal de Justiça de São Paulo editou a Súmula 161, que dispõe: TJSP, Súmula 161:
• “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.”
• Assim, não há caso fortuito ou força maior relacionado à prestação de entrega do bem.
• Desse modo, considerando o prazo de tolerância de 180 dias, a entrega das chaves deveria ter ocorrido até janeiro de 2016. Contudo, é fato incontroverso que a expedição do “habite-se” pela Prefeitura de Santo André ocorreu em 28/07/2016.
• Certo é que a demora na entrega do imóvel decorreu de culpa exclusiva da construtora que, agindo com culpa, não programou com cautela a execução do projeto e, portanto, deve devolver aos autores os valores pagos.
• Nesse contexto, a devolução integral do valor pago é mera consequência do inadimplemento, devendo a devolução incluir a totalidade das parcelas pagas, totalizando o montante de R$ 152.630,16 (págs. 124/125), sem qualquer dedução, de uma só vez, em parcela única e de forma imediata, devidamente corrigidas, conforme preconiza a Súmula 543 do colendo Superior Tribunal de Justiça:
• “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
• Posto isto, e o mais que dos autos consta, julgo PROCEDENTE o pedido contra Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A. para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, condenando a ré à devolução do valor pago pelos autores, no importe de R$ 152.630,16, de uma só vez, monetariamente corrigido pela tabela prática do TJSP desde a data do desembolso e acrescido de juros legais de mora de 1% a.m., desde a citação.”

Processo nº 1022833-26.2016.8.26.0554

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.