Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora M.Bigucci é condenada a devolver 80% dos valores pagos pelo comprador

Um casal de compradores de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Impactus M.Bigucci, localizado na Rua Lombroso, nº 211, bairro Parque Jaçatuba em São Bernardo do Campo, perante a incorporadora M.Bigucci (o nome da SPE era: Strelitzia Incorporadora Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que não devolveria valor algum. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de São Bernardo do Campo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 01ª Vara Cível, Dra. Fabiana Feher Recasens, em sentença datada de 26 de setembro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que a restituição de parte dos valores pagos pelos compradores deve ocorrer em parcela única, conforme determina a súmula nº 2 do E.TJSP, sendo descabido à incorporadora reter percentual superior a 20%.

Nas palavras da magistrada:

• “No contrato firmado entre as partes, há expressa previsão quanto à possibilidade de rescisão contratual e suas consequências (Fls. 36, Cláusula XVI).
• A ré não se opõe à resolução do instrumento. Destarte, o cerne da questão tange tão somente à porcentagem de retenção dos valores já pagos pelos autores.
• Assim, tem-se que a multa de 20% sobre as quantias pagas não é abusiva e penaliza os compradores desistentes, os quais pactuaram livre e conscientemente os termos do instrumento firmado, minimizando, também, o prejuízo da requerida.
• Portanto, no que toca à retenção de 20% dos valores pagos pelos requerentes, não há que se falar em qualquer abusividade ou nulidade.
• Todavia, os demais abatimentos constantes dos itens I a VIII, do mesmo dispositivo contratual devem ser analisados com cautela.
• De início, tem-se que a retenção do sinal, prevista no item I, deve ser afastada, eis que há dupla penalidade, pela aplicação da cláusula penal de 20% e ainda retenção das arras. Assim, inaplicável a retenção do sinal, por abusivo.
• Quanto ao Item II, é praxe no mercado imobiliário o pagamento direto da comissão aos corretores, pelos compradores, em caso de aquisição diretamente da incorporadora. Assim, a comissão de corretagem deve ser arcada pelos autores nos moldes pactuados.
• No presente caso, mais patente ainda é a obrigação de pagamento da comissão de corretagem pelos autores, eis que estão desistindo do negócio.
• Não se justifica a retenção de mais 6% para despesas com campanha e publicidade, bem como a retenção de 5% com as despesas relativas à administração do contrato, item III e IV respectivamente, eis que tais gastos devem ser abatidos dos valores pagos a título de cláusula penal.
• O item V, que prevê retenção de 7,38% por despesas tributárias, só se justifica se comprovado o desembolso, o que não foi feito pela ré. Assim, a retenção é indevida.
• Quanto aos itens VI, VII e VIII, tendo em vista que não há nos autos documentos que demonstre a cobrança de juros compensatórios, juros moratórios e multa de mora e despesas despendidas com cobranças, não há que se falar na sua retenção.
• Por fim, cabe a ré a restituição em uma única parcela, conforme inteligência da súmula nº 2 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
• ISTO POSTO, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenando a requerida na devolução de 80% do valor efetivamente pago pelos autores, em uma única parcela, atualizado o valor desde o pagamento e com juros de mora de 1% ao mês desde a citação, excluídos valores atinentes à comissão de corretagem. Os demais pedidos deixam de ser acolhidos.”

Processo nº 1019576-26.2017.8.26.0564

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.