Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: STJ condena incorporadora ROSSI RESIDENCIAL na restituição de 90% sobre os valores pagos pelo consumidor

Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Rossi Mais Araucárias, localizado na Estrada de Itapecerica, nº 1.528, no bairro do Campo Limpo, extremo sul da Cidade de São Paulo, perante a incorporadora Rossi Residencial S/A., (o nome da SPE era: Santo Ângelo Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória definitiva perante o Superior Tribunal de Justiça (Brasília) Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato do comprador que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em janeiro de 2012, quando então o comprador assinou o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 3 anos da data da compra, o consumidor se viu impossibilitado de continuar a arcar com o pagamento das parcelas contratuais e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora afirmou que restituiria o equivalente a 15% (quinze por cento) dos valores pagos em Contrato.

Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional de Santo Amaro da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do comprador, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

Inicialmente, o Juiz de Direito da 6ª Vara Cível, Dr. Luiz Henrique Lorey, em decisão datada de 20 de novembro de 2015, afirmou que reconhecia a abusividade da cláusula contratual da incorporadora, que estipulava uma retenção agressiva sobre os valores pagos pelo consumidor, entendendo como razoável determinar sua condenação na devolução do equivalente a 90% dos valores pagos, à vista, acrescido de correção monetária retroativa e com juros de 1% ao mês até a efetiva restituição dos valores pagos.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 1ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Francisco Loureiro, acompanhado dos Desembargadores Christine Santini e Claudio Godoy, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 04 de abril de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 90% (noventa por cento).

Novamente inconformada, a incorporadora decidiu arriscar a sorte através de Recurso Especial ao Superior Tribunal de Justiça, em Brasília. Entretanto, conforme decisão monocrática exarada pelo Relator da 3ª Turma Recursal, Ministro Moura Ribeiro, tendo sido fixado na origem o valor de retenção em 10%, ou seja, dentro dos parâmetros estabelecidos pelo STJ para casos tais (entre 10% e 25% dos valores pagos), não merecia reparo o acórdão recorrido do TJSP, encontrando-se em plena consonância com a jurisprudência da Corte Superior.

Nas palavras do Ministro Relator:

• “De plano, vale pontuar que os recursos ora em análise foram interpostos na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
• A irresignação não merece prosperar.
• SANTO ANGELO alegou que a retenção dos valores pagos na razão de 10% não se mostra apta para suprir as despesas da promitente vendedora.
• Com relação ao tema, a jurisprudência desta Corte Superior está orientada no sentido de permitir a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador (como é o caso dos autos), bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático-probatório.
• No caso, a Corte de origem manteve a sentença que fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos, conforme se vê das razões abaixo.
• (...) O percentual de retenção estabelecido pela sentença (10% dos valores recebidos pela requerida) afigura-se adequado, pois cobre suficientemente as despesas administrativas do contrato e não prejudica sobremaneira o adquirente. A despeito, pois, da insurgência da ré, não vejo como elevar ainda mais o percentual de retenção a que faz jus. O montante, como visto, coaduna-se com a jurisprudência deste Tribunal acerca do tema, e serve de maneira suficiente ao custeio das despesas da alienante com a venda. (e-STJ, fls. 483)
• Assim, tendo sido fixado na origem o valor de retenção em 10%, ou seja, dentro dos parâmetros estabelecidos neste Sodalício para casos tais (entre 10% e 25% dos valores pagos), não merece reparos o acórdão recorrido, pois encontra-se em plena consonância com a jurisprudência desta Corte, incidindo, no ponto, a Súmula nº 568 do STJ, segundo a qual, o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema.
• Nessas condições, com fundamento no art. 1.042, § 5º do NCPC c/c art. 253 do RISTJ (com a nova redação que lhe foi dada pela emenda nº 22 de 16/03/2016, DJe 18/03/2016), CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial.
• Advirta-se que eventual recurso interposto contra esta decisão estará sujeito ao possível cabimento de multa (arts. 1.021, § 4º e 1.026, § 2º).”

Ao final, por decisão monocrática, o Ministro Relator da 3ª Turma do STJ negou provimento ao Recurso Especial interposto pela incorporadora, mantendo sua condenação na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.

Processo: Recurso Especial nº 1.270.470 SP – Origem nº 1028896-11.2015.8.26.0002

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.