Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: ACS (3Z REALTY) é condenada na justiça a devolver 90% dos valores pagos ao comprador

Uma compradora de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Mais Casa Branca, localizado na Av. Artur de Queirós, nº 915, no bairro Casa Branca, na Cidade de Santo André, perante a incorporadora ACS / 3Z REALTY (o nome da SPE era: ACS Tucuma Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória completa na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma”, por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa + juros de 1% ao mês a partir da data da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2013, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 4 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos. Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de Santo André, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 9ª Vara Cível, Dr. José Francisco Matos, em sentença datada de 26 de julho de 2018, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que com a extinção do contrato, as partes devem ser repostas ao estado anterior, havendo compensação dos gastos do vendedor com a administração, sendo inadmissível o parcelamento quando da devolução das quantias pagas ao comprador.

Nas palavras do magistrado:

• “As partes firmaram “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma”, em 01/12/2013, tendo por objeto uma unidade residencial pertencente ao “Condomínio Mais Casa Branca”, situado neste município e comarca de Santo André, estando todas as condições e preço estipulados em suas cláusulas e quadro resumo (págs. 27/50).
• Diante do desinteresse pelo prosseguimento do negócio, a autora pretende obter a rescisão contratual e a devolução de 90% dos valores pagos, com o que a ré não concorda, escudando-se na previsão contratual constante da cláusula 10.8 (pág. 43), que limita a devolução a 70% do valor pago, deduzidas, ainda, algumas verbas discriminadas nessa cláusula.
• Não há como negar a ilegalidade e a abusividade dessa cláusula, que coloca o consumidor em exagerada desvantagem.
• A finalidade da cláusula penal é retornar as partes ao status quo ante, gerando o direito à restituição das prestações já pagas, com a consequente devolução da coisa ao promitente vendedor, e evitando-se o enriquecimento ilícito de qualquer das partes.
• Dessa feita, evidencia-se a necessidade de acolhimento do pedido declaratório de rescisão contratual.
• Com a extinção do contrato, as partes devem ser repostas ao estado anterior, havendo compensação dos gastos do vendedor com a administração, sendo inadmissível o parcelamento quando da devolução das quantias pagas ao comprador.
• Verifica-se, portanto, que a cláusula 10.8 do contrato de compromisso de compra e venda firmado pelas partes (pág. 43) está em desacordo com o entendimento jurisprudencial dominante, pois prevê a retenção de percentual exagerado sobre tais valores, muito além do que seria razoável para o ressarcimento das despesas administrativas, tendo como propósito gerar o enriquecimento indevido do vendedor, desviando-se de sua função de restabelecer as partes ao estado em que se encontravam anteriormente, colocando o fornecedor em posição de vantagem acentuada.
• Resta claro, portanto, o desequilíbrio contratual, pois o bem retornará à disponibilidade patrimonial da ré, que voltará a exercer plenamente seus direitos sobre ele, podendo, inclusive, aliená-lo novamente, não sendo justificável a retenção em patamar tão alto.
• A cláusula penal, cujo propósito é, frise-se, ressarcir as despesas administrativas, deve, então, ser redimensionada para assegurar o equilíbrio entre as partes, mostrando-se adequada a tal finalidade a retenção no percentual de 10% sobre as quantias pagas pelo consumidor, adequada para fazer frente às despesas de administração (incluídos eventuais impostos recolhidos pela ré) e de propaganda incorridas pela ré.
• Consigne-se que o percentual de 10% encontra-se de acordo com o que vem sendo decidido pelo e. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em casos semelhantes.
• Assim sendo, com a rescisão do contrato, poderá a ré, a título de cláusula penal, a fim de ser indenizada por eventuais danos gerados pelo desfazimento do negócio, reter o percentual de 10% da importância total paga pela autora, devolvendo-lhe os 90% restantes em parcela única.
• Nesse pisar, o decreto de procedência ao pedido da autora é medida de rigor.
• Posto isto, e o mais que dos autos consta, julgo PROCEDENTE o pedido da ação ajuizada contra ACS Tucuma Empreendimentos Imobiliários LTDA. (3Z Realty) para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, condenando a ré a devolver à autora 90% (noventa por cento) da importância total recebida, devidamente corrigida monetariamente pela tabela prática do TJSP, desde o desembolso e acrescida de juros legais de mora, desde a citação.”

Processo nº 1020089-24.2017.8.26.0554

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.