Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: STJ condena incorporadora GAFISA na restituição de 90% sobre os valores pagos pelo consumidor

Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Ristretto Lorian Boulevard, localizado na Avenida Martin Luther King, nº 980, no bairro da Vila São Francisco, zona oeste de São Paulo, perante a incorporadora Gafisa S/A., (o nome da SPE era: Gafisa SPE 122 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória definitiva perante o Superior Tribunal de Justiça (Brasília) Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato do comprador que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2014, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 2 anos da data da compra, os consumidores se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas contratuais e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora afirmou que restituiria o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em Contrato.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

Inicialmente, o Juiz de Direito da 33ª Vara Cível, Dr. Sergio da Costa Leite, em decisão datada de 26 de janeiro de 2017, afirmou que reconhecia a abusividade da cláusula contratual da incorporadora, que estipulava uma retenção agressiva sobre os valores pagos pelo consumidor, entendendo como razoável determinar sua condenação na devolução do equivalente a 80% dos valores pagos, à vista, acrescido de correção monetária retroativa e com juros de 1% ao mês até a efetiva restituição dos valores pagos.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 8ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Silvério da Silva, acompanhado dos Desembargadores Theodureto Camargo e Alexandre Coelho, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 03 de agosto de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).

Novamente inconformada, a incorporadora decidiu arriscar a sorte através de Agravo de Instrumento contra despacho denegatório de seguimento de Recurso Especial ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), em Brasília.

Entretanto, conforme decisão monocrática exarada pelo Relator (convocado) da 3ª Turma Recursal, Ministro Lázaro Guimarães, em 27 de junho de 2018, tendo sido fixado na origem o valor de retenção em 20%, ou seja, dentro dos parâmetros estabelecidos pelo STJ para casos tais (entre 10% e 25% dos valores pagos), não merecia reparo o acórdão recorrido do TJSP, encontrando-se em plena consonância com a jurisprudência da Corte Superior.

Nas palavras do Ministro Relator:

• “Inconformado, GAFISA interpôs recurso especial, com fulcro no art. 105, inciso III, alínea a, da CF/88, no qual alega violação dos arts. 427 e 884 do CC/02.
• Irresignado, GAFISA manejou o presente agravo em recurso especial refutando os fundamentos da decisão que inadmitiu seu apelo nobre.
• Foi apresentada contraminuta (fls. 270/274).
• É o relatório. Decido.
• Cumpre salientar que o presente recurso será examinado à luz do Enunciado 3 do Plenário do STJ: “Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.”
• No apelo nobre que pretende trânsito, sustenta o recorrente ofensa dos arts. 427 e 884 do CC/02, ao argumento de que, rescindida a promessa de compra e venda por culpa exclusiva do comprador, dever-se-ia incidir o percentual de retenção previsto no contrato de no mínimo de 30% sobre o valor pago. Afirma que estipular percentual distinto ofenderia o princípio da pacta sunt servanda e geraria enriquecimento sem causa dos compradores.
• O recurso, contudo, não merece prosperar.
• Isso porque o eg. TJ-SP, à luz das peculiaridades do caso concreto e conforme as provas acostadas aos autos, concluiu pela abusividade da referida cláusula contratual e, assim, fixou a retenção de 20% sobre o valor pago. À título elucidativo, colaciona o seguinte excerto do v. acórdão estadual:
• “Conforme tem-se decidido de forma reiterada, o promissário comprador pode postular a resolução do contrato. Contudo, ao afirmar que a obrigação não pode ser cumprida naturalmente com o pagamento do preço, inquestionável que admite ser o inadimplente.
• Nesta hipótese, não se pode imputar a impor à promitente vendedora a responsabilidade pelo descumprimento do contrato, e consequentemente, não se pode carrear a ela que arque com todas as despesas e dificuldades do negócio mal sucedido.
• É certo que a promitente vendedora retoma o imóvel e pode renegociá-lo. Colocar novamente no mercado imobiliário, todavia, como é sobejamente sabido, nenhuma construtora espera que o comprador devolva os imóveis e tenha que restituir parte do preço pago.
• Notadamente, nos dias de hoje, com as vendas de imóveis paralisadas em razão da recessão pela qual passa o país. Disso, decorre que é possível acolher o pedido do comprador que não consegue pagar as prestações da obrigação assumida, mas este não pode perder em favor do vendedor as prestações pagas, sob pena de violação aos princípios estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor. No entanto, há que se aplicar ao caso a regra da proporcionalidade.
• Alvitro como boa solução o perdimento de 2 0 % das prestações pagas, com o determinado em sentença. Não são os 10% pretendidos pelos autores na inicial, nem os 30% pretendidos pela ré.
• Maior percentual de retenção do saldo encontrado, conforme consta do contrato, se afiguraria abusivo, ante a manifesta desvantagem imposta ao consumidor, sendo abusiva portanto a cláusula que assim a estabelece. Também o parcelamento para devolução seria abusivo no mesmo sentido”. (grifou-se)
• Com efeito, a jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que o percentual de retenção pelo promitente vendedor pode ser fixado entre 10% a 25% do total da quantia paga, cuja variação ocorrerá conforme cada caso concreto.
• Dessa forma, a revisão do valor fixado pelas instâncias ordinárias a título de retenção esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ, a qual somente é relativizada se o quantum revelar-se irrisório ou exorbitante, contrariando os padrões de razoabilidade, o que não se evidencia no caso em tela.
• Assim, forçoso reconhecer que o presente apelo não merece prosperar.
• Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, b, do RISTJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.”

Ao final, por decisão monocrática, o Ministro Relator da 3ª Turma do STJ negou provimento ao Agravo de Instrumento contra despacho denegatório de seguimento de Recurso Especial interposto pela incorporadora, mantendo sua condenação na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Processo: Recurso Especial nº 1.313.109 SP – Origem nº 1096809-70.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.