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14 de Abril de 2021

Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: TJSP condena incorporadora GAFISA na restituição de 90% sobre os valores pagos pelo consumidor

Decisão da 9ª Câmara de Direito Privado do TJSP condenou a incorporadora na devolução de grande parte dos valores pagos pelo comprador, à vista e acrescido de correção monetária e juros. Saiba mais.

Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Barra Vista, localizado na Avenida Marquês de São Vicente, nº 2.900, região da Barra Funda, em São Paulo, perante a incorporadora Gafisa (o nome da SPE era: Consórcio Jardins da Barra II), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2015, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 2 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato, sem correção monetária.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

Inicialmente, em primeira instância, a Juíza de Direito da 19ª Vara Cível, Dra. Patricia Maiello Ribeiro Prado, em decisão datada de 20 de março de 2017, afirmou que a rescisão do contrato por culpa do comprador era medida perfeitamente cabível, impondo-se à incorporadora a devolução das parcelas pagas, permitindo-se, assim, tão somente, a retenção de 10% (dez por cento), porque suficiente para indenizá-la pelas perdas e danos decorrentes da resolução.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 9ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Galdino Toledo Júnior, acompanhado dos Desembargadores Costa Netto (Presidente), José Aparício Coelho, Prado Neto, Edson Luiz de Queiroz e Angela Lopes, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 31 de julho de 2018, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 90% (noventa por cento), alterando-se apenas e exclusivamente a data de início dos juros legais para a partir do trânsito em julgado.

Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.

Nas palavras do Desembargador:

  • “Em 11 de dezembro de 2.015, as partes celebraram compromisso de venda e compra da unidade autônoma n.º 506, torre Barra Vista II, do empreendimento denominado Barra Vista, localizado na cidade de São Paulo/SP, pelo preço de R$ 368.597,84(fls. 20/57).
  • Após o pagamento de R$ 28.665,36 (fl. 58), os compradores, por razões a eles imputáveis, ajuizaram a presente demanda, que, ao final, foi julgada procedente, sendo declarada a resolução do pacto e condenado o réu à devolução de 90% do montante adimplido, com juros de 1%, contados da citação.
  • Analisadas as razões do apelo, bem como as contrarrazões e as provas juntadas aos autos, deve-se dar parcial provimento ao recurso, pelo voto da maioria.
  • Prevê o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, que as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações abusivas, que coloquem o consumidor em exagerada desvantagem, deverão ser consideradas nulas de pleno direito.
  • É exatamente este o caso da cláusula 5.4.2. do compromisso de venda e compra celebrado entre as partes, que, no caso de resolução do pacto por culpa dos compradores, estipula a retenção de 40% sobre o total do montante adimplido, calculado após a dedução dos impostos e taxas devidos.
  • Não há que se falar que esta disposição contratual deve ser mantida porque o contrato foi celebrado livremente pelos adquirentes, que estavam cientes das suas disposições, pois se trata de contrato de adesão, o que significa que não houve possibilidade de discussão do seu conteúdo.
  • Evidente, portanto, a abusividade da cláusula 5.4.2., sendo de rigor a declaração de nulidade, de ofício, para que se determine o percentual de restituição casuisticamente, de acordo com o montante pago, com os gastos feitos pelo réu com a administração e divulgação, entre outros fatores.
  • O percentual de retenção fixado em Primeiro Grau (10% dos valores pagos) se mostra adequado ao caso concreto, tendo em vista a quantia já adimplida (R$ 28.665,36), bem como a inexistência de qualquer prova no sentido de que tal montante não será adequado à indenização do apelante.
  • Com relação ao termo inicial dos juros moratórios, segundo o entendimento da douta maioria, este deve ser fixado a partir do trânsito em julgado desta, consoante declaração de voto em apartado.
  • Ante o exposto, pelo voto da maioria dá-se provimento parcial do apelo, vencido este Relator sorteado, que o rejeitava integralmente.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora apenas para o fim de fixar a incidência dos juros a partir do trânsito em julgado, mantendo-se sua condenação na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1126988-84.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com - (11) 4123-0337 e (11) 9.4190-3774

Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:

http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.

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