Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: TJSP condena incorporadora BROOKFIELD na restituição de 80% sobre os valores pagos pelo consumidor

Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício One Gramercy Park, localizado na Avenida Andrômeda, nº 2.000, em Alphaville, Cidade de Barueri, perante a incorporadora Brookfield (o nome da SPE era: Brookfield Green Valley 3 SPE S/A.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e outros pactos de unidade autônoma” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 2 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou que poderia devolver no máximo o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional de Pinheiros da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

Entretanto, em primeira instância, o Juiz de Direito da 1ª Vara Cível, Dr. Paulo Henrique Ribeiro Garcia, em decisão datada de 18 de setembro de 2015, afirmou que embora fosse direito dos compradores solicitar judicialmente a rescisão do contrato, permitiu à incorporadora praticar uma retenção de 10% (dez por cento), porém, não sobre os valores efetivamente pagos como seria de rigor, mas sim sobre o preço total do contrato, o que na prática revelou uma retenção superior a 40% (quarenta por cento).

Inconformados com a sentença proferida na primeira instância foram os compradores quem decidiram por seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 9ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator a Desembargadora Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira, acompanhada dos Desembargadores Galdino Toledo Júnior e José Aparício Coelho Prado Neto, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de apenas uma parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 31 de julho de 2018, os Desembargadores, por votação unânime, entenderam por bem reformar parte da sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).

Para a Desembargadora Relatora que o contrato assinado pelas partes estabelece que em caso de rescisão pelos compradores, haverá uma devolução em percentuais escalonados segundo o quanto pago proporcionalmente ao preço, iniciando-se com uma retenção de 30% até 50% do total pago, com exclusão de juros e mula. Afirmou que, respeitado o entendimento do magistrado de primeiro grau, é fato que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça dá suporte à retenção entre 10% a no máximo 25% do que foi pago quando a rescisão é motivada pelo comprador, segundo as peculiaridades do caso concreto, de onde se extrai que fora destes limites possível reconhecer-se a cobrança abusiva pela incorporadora.

Nas palavras da Desembargadora:

• “A sentença estabeleceu retenção de 10% do preço do imóvel e afastou a pretensão de reembolso em relação a pagamentos de intermediação e taxa SATI.
• Respeitado o entendimento do juízo “a quo”, o recurso deve ser parcialmente provido.
• Na medida em que se está diante de rescisão por iniciativa dos compradores, de plena incidência a Súmula nº 1 desta Corte e Súmula nº 543 do STJ. Verbis:
• Súmula 1 TJSP: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
• Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
• promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (destaquei).
• O contrato estabelece a disciplina da rescisão pelos compradores da cláusula 6.4, que prevê devolução em percentuais escalonados segundo o quanto pago proporcionalmente ao preço, iniciando-se com retenção de 30% a 50% do total pago, com exclusão de juros e multa (fls. 49).
• A sentença entendeu abusivos os percentuais de retenção estabelecidos no contrato frente às regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor, o que de fato se verifica, com violação à ordem pública que se sobrepõe à vontade das partes e ao “pacta sunt servanda”, não podendo se aceitar dedução de montante que se revela excessivo e desproporcional a parâmetros aceitáveis de retenção, que tem escopo específico de cobrir despesas administrativas e operacionais do vendedor, e não se constituir fonte de renda ao vendedor, que retoma o imóvel e poderá novamente aliená-lo.
• A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça dá suporte à retenção entre 10% a 25% do que foi pago quando a rescisão é motivada pelo comprador, segundo as peculiaridades do caso concreto, de onde se extrai que fora destes limites possível reconhecer-se a cobrança abusiva, que conduz à situação de perdimento vedada pelo artigo 53 da lei 8.078/90, e portanto, a invocação do artigo 422 do Código Civil não é capaz de afastar a percepção de nulidade da cláusula, na forma do artigo 51, IV e § 1º , III do CDC.
• Contudo, a despeito do abuso reconhecido pelo magistrado, o fato é que a substituição de critério que estabeleceu pelo afastamento da cláusula de retenção resultou em retenção igualmente excessiva, de R$ 70.100,00 (10% sobre o preço do imóvel fls. 297), montante que representa cerca de 40% do preço pago, a se considerar a planilha de pagamentos de fls. 71/72, a indicar o valor pago de R$ 171.364,77.
• E diante do excesso, considerando-se que a rescisão se refere a imóvel de aproximadamente R$ 700.000,00, do qual houve pagamento substancial (quase R$ 172.000,00), e o fato de que a retenção se destina a remunerar despesas administrativas e operacionais, sem que tenha havido demonstração de outros prejuízos por parte da ré, que tampouco arcou com o custo da intermediação pela venda do imóvel, tenho que se mostra adequado e coerente a este propósito, sem atentar contra a função social do contrato, a retenção de 20% do preço pago, percentual que se amolda a diversos precedentes desta 9ª Câmara de Direito Privado.
• Dessa forma, mantida a rescisão, o valor a restituir será de 80% do preço pago, em observância à planilha de fls. 71/72, mantidos os critérios de incidência da atualização monetária e juros de mora, não impugnados pela via recursal.
• Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso dos autores.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelos compradores para o fim de condenar a incorporadora na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1007434-68.2015.8.26.0011

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.