Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: TJSP condena incorporadora QUEIROZ GALVÃO na restituição de 80% sobre os valores pagos pelo consumidor

Uma adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Art & Life Residencial Clube, localizado na Av. José Lozano Araújo, nº 1.300, na Cidade de Paulínia, perante a incorporadora Queiroz Galvão (o nome da SPE era: Queiroz Galvão Pacaembu Desenvolvimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel” por ato da compradora que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2014, quando então a compradora assinou o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 1,5 ano da data da compra, a adquirente se viu impossibilitada de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato, sem correção monetária.

Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da compradora, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

Inicialmente, em primeira instância, a Juíza de Direito da 40ª Vara Cível, Dra. Maria Cristina de Almeida Bacarim, em decisão datada de 03 de março de 2017, afirmou que a rescisão do contrato por culpa da compradora era medida perfeitamente cabível, impondo-se à incorporadora a devolução das parcelas pagas, permitindo-se, assim, tão somente, a retenção de 20% (vinte por cento), porque suficiente para indenizá-la pelas perdas e danos decorrentes da resolução.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 1ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Augusto Rezende, acompanhado dos Desembargadores Rui Cascaldi (Presidente) e Luiz Antonio de Godoy, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 25 de maio de 2018, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento), alterando-se apenas e exclusivamente a data de início dos juros legais para a partir do trânsito em julgado.

Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato da compradora, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.

Nas palavras do Desembargador:

• “Esta Câmara em casos análogos tem assentado que a retenção, decorrente de cláusula penal compensatória, deve se ater a 20% dos valores desembolsados, constituindo estimativa razoável para as perdas incorridas pela vendedora em virtude da resolução por culpa do comprador.
• No caso, inexiste prova concreta de maiores danos à vendedora, certo que a nova comercialização da mesma unidade, com nova cobrança de encargos, também vem a compensar suas eventuais perdas.
• Tem-se entendido que retenção em patamar superior, quando não demonstrados, no caso em concreto, prejuízos maiores, é abusiva e representa enriquecimento sem causa da vendedora.
• Nada impede que o juiz, a quem cabe o justo equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance da cláusula, certo que a relação entre as partes é de consumo e, portanto, regida, especialmente na hipótese em que se aponta abusividade, pelas normas protetivas do consumidor (artigos 51, IV e 53, do CDC).
• Portanto, o inconformismo, nesse ponto, não procede e a retenção limitada a 20% (vinte por cento) dos valores pagos deve ser mantida.
• No que tange ao termo inicial dos juros de mora, a pretensão de sua incidência a partir do trânsito em julgado deve ser acolhida, já que se trata de hipótese de rescisão por culpa da promissária compradora.
• Assim, a reforma parcial da sentença é medida que se impõe, apenas para determinar a incidência dos juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da sentença.
• Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora apenas para o fim de fixar a incidência dos juros a partir do trânsito em julgado, mantendo-se sua condenação na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1024346-33.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.