Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: TJSP condena incorporadora TECNISA na restituição de 90% sobre os valores pagos pelo consumidor

Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento de alto padrão denominado Condomínio Recanto Jacarandá, localizado na Avenida Marques de São Vicente, zona oeste de São Paulo, perante a incorporadora Tecnisa (o nome da SPE era: Windsor Investimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 2,5 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato, sem correção monetária.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 14ª Vara Cível, Dra. Leticia Antunes Tavares, em decisão datada de 21 de fevereiro de 2017, afirmou que a rescisão se deu três anos após a contratação e não houve notícias da entrega do imóvel até o desfazimento do negócio, sendo de rigor a retenção de tão somente 10% do montante quitado, por ser o suficiente para indenizar eventuais prejuízos originários da desistência, condenando a incorporadora em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 9ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Galdino Toledo Júnior, acompanhado dos Desembargadores Costa Netto (Presidente) e José Aparício Coelho Prado Neto, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 24 de julho de 2018, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, para o fim de determinar que a incorporadora retivesse o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 90% (noventa por cento).

Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.

Nas palavras do Desembargador:

• “Em 07 de junho de 2.013, as partes celebraram compromisso de venda e compra da unidade autônoma n.º 71, torre Juriti, do Condomínio Recanto Jacarandá, localizado na cidade de São Paulo/SP, pelo preço de R$ 908.711,65 (fls. 21/75).
• Após o pagamento de R$ 269.559,81 (fls. 76/78), os adquirentes, por razões a eles imputáveis, buscaram o desfazimento extrajudicial do negócio jurídico, recebendo proposta da alienante de devolução de 50% dos valores pagos, sem correção monetária e de forma parcelada.
• Não aceitando a oferta, enviaram notificação extrajudicial à vendedora (fls. 79/83), informando a propositura da presente demanda.
• Transcorrido o devido processo legal, a pretensão dos autores foi julgada procedente (fls. 175/178), restando declarada a resolução do pacto, a nulidade da cláusula 6.3. e condenada a ré à devolução de 90% dos valores adimplidos.
• Analisadas as razões do apelo da vencida, bem como as contrarrazões e as provas juntadas aos autos, mostra-se de rigor a manutenção da decisão de Primeiro Grau.
• De início, deve-se esclarecer que, independentemente da existência ou não de pedido de declaração de nulidade de cláusula contratual, quando se tratar de relação de consumo, o magistrado deve, de ofício, reputar nulas as disposições contratuais que firam os princípios e regras estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor.
• Nesse sentido, prevê o artigo 51, inciso IV, de tal lei, que as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações abusivas, que coloquem o consumidor em exagerada desvantagem, deverão ser consideradas nulas de pleno direito.
• É exatamente este o caso da cláusula 6.3. (fl. 49) do compromisso de venda e compra celebrado entre as partes, que, no caso de resolução do pacto por culpa dos compradores, estipula o desconto de 10% sobre o total da venda a título de custos administrativos, bem como dos tributos incidentes sobre o bem e dos honorários advocatícios e custas, à base de 10% sobre o montante devido, para, após, determinar a restituição de apenas 50% da quantia restante.
• Não há que se falar que a cláusula 6.3. deve ser mantida porque o contrato foi celebrado livremente pelos compradores, que estavam cientes das suas disposições, pois se trata de contrato de adesão, o que significa que não houve possibilidade de discussão do seu conteúdo.
• Evidente, portanto, a abusividade da cláusula 6.3., sendo de rigor a declaração de nulidade, de ofício, para que se determine o percentual de restituição casuisticamente, de acordo com o montante já adimplido, os gastos feitos pela construtora com a administração e divulgação, entre outros fatores.
• O percentual de retenção fixado em Primeiro Grau (10% dos valores pagos) se mostra adequado ao caso concreto, tendo em vista o montante já adimplido pelos autores (R$ 269.559,81), bem como a inexistência de qualquer prova no sentido de que tal quantia não será adequada à indenização da apelante.
• Ante o exposto, meu voto nega provimento ao apelo.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora, para o fim de condená-la na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1034350-32.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.