Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: TJSP condena incorporadora ACS (3Z Realty) na restituição de 100% sobre os valores pagos pelo consumidor

Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio América Residencial, localizado na Rua Santa Rita de Passa Quatro, nº 575, na Cidade de Campinas, perante a incorporadora ACS / 3Z Realty (o SPE era: ACS Araçá Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por culpa da incorporadora, que não foi capaz de concluir as obras dentro do prazo máximo estabelecido em contrato, determinando a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora, sendo certo que o prazo máximo de entrega estava previsto para o mês de novembro de 2016, já computada a tolerância de até 180 dias. Contudo, as obras não foram concluídas e os consumidores perderam o interesse na continuidade do negócio.

Ao procurar pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio, receberam como resposta que seria necessário uma análise do pedido e que isso levaria incríveis 180 dias, havendo ainda descontos dos valores pagos nos termos do contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro da Comarca de São Bernardo do Campo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa exclusiva da incorporadora e a consequente restituição de todos os valores pagos.

O Juiz de Direito da 5ª Vara Cível, Dr. Edson Nakamatu, em decisão datada de 22 de maio de 2018, afirmou que pelo atraso incontroverso na entrega do empreendimento, os compradores tinham direito à rescisão do negócio e a incorporadora, por sua vez, deveria ter devolvido espontaneamente todos os valores pagos, condenando-a então em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 100% (cem por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela, além de juros legais de 1% a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva devolução.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 2ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator a Desembargadora Marcia Dalla Déa Barone, acompanhado dos Desembargadores Rosangela Telles e José Carlos Ferreira Alves, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de todos os valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 16 de agosto de 2018, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de condenar a incorporadora na restituição do correspondente a 100% (cem por cento) dos valores pagos pelos compradores.

Para a Desembargadora Relatora, mesmo com o cômputo do prazo de tolerância dos 180 dias previsto no Contrato, a incorporadora não fez prova nem mesmo de que o “habite-se” já estaria expedido, limitando-se a alegar que teria havido uma série de fortuitos externos, em razão de carência de mão-de-obra por aquecimento do mercado, sendo isso mera desculpa esfarrapada para a inadimplência na entrega do imóvel, motivo pelo qual deveria restituir à consumidora todos os valores pagos, devidamente atualizados nos termos da sentença.

Nas palavras da Desembargadora:

• “Noticia a parte autora que firmou com a parte ré, instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel, tendo como objeto a unidade residencial descrita na inicial em empreendimento em construção, bem assim que houve atraso na entrega da obra, causando-lhe danos que devem ser ressarcidos.
• Verifica-se dos autos que restou incontroverso que o atraso na entrega do empreendimento se deu por longo período, excedendo até mesmo o prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato firmado pelas partes.
• A cláusula que estabelece prazo de tolerância não superior a 180 dias é válida, desde que expressamente prevista no contrato e desde que redigida de modo a permitir a exata compreensão do prazo fixado.
• Cuida-se de entrega de imóvel de grandes proporções, de modo que é razoável a fixação de prazo suplementar para a entrega da obra, tendo em vista a possibilidade de atraso no seu cumprimento.
• Tal entendimento foi sedimentado por este E. Tribunal de Justiça de São Paulo, em sua súmula 164, a qual dispõe:
• “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
• Contudo, o atraso superior àquele previsto em contrato somente poderia ser admitido caso demonstrada a ocorrência de caso fortuito ou forca maior, a justificar a concessão de prazo suplementar para a conclusão da obra.
• Conforme é cediço, a escassez de material ou mão de obra no mercado, bem como as chuvas verificadas durante a execução das obras, ou ainda a alegação de que houve embargo do empreendimento ou entraves administrativos, não pode ser considerado fortuito externo a afastar a responsabilidade da parte requerida pelo atraso, uma vez que tais circunstâncias são previsíveis e deveriam ser absorvidas pelas empreiteiras, considerando a teoria do risco empresarial.
• E nesse sentido a Súmula 161desta E. Corte de Justiça: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.
• Deste modo, o prazo suplementar de 180 dias se mostra válido, sendo que a mora da parte requerida teve início após 30 de novembro de 2016.
• A despeito das alegações da parte requerida, sua mora deve estar caracterizada até a data da efetiva entrega das chaves ao comprador e, assim, a sua imissão na posse do imóvel, não sendo possível atrelar a conclusão da obra com a expedição do “habite-se”.
• A resolução do contrato se mostra possível, persistindo a controvérsia em relação à culpa pela rescisão contratual e a consequente necessidade de devolução integral dos valores pagos ou ainda a retenção de parte deles.
• Na hipótese dos autos, restou incontroverso o desejo da parte autora em rescindir o negócio, o que é admitido.
• Verifica-se nos autos que a parte autora adquiriu o imóvel em 01 de setembro de 2013, com previsão de entrega em 30 de novembro de 2016, já considerando o período de tolerância de 180 dias, contudo houve atraso na entrega do empreendimento, além do período de tolerância estipulado.
• Deste modo, cabível a rescisão do contrato, cabendo à requerida restituir integralmente os valores pagos, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa.
• Não se trata de caso fortuito ou força maior, vez que embargos judiciais ou administrativos de obra inserem-se no risco da atividade desempenhada pela parte ré, não constituindo circunstância imprevisível ou inevitável, mas sim o chamado fortuito interno, que não exclui a responsabilidade.
• Dessa forma, na hipótese dos autos, como se vislumbra a culpa da requerida pela rescisão do contrato, é certo que ela deve restituir os valores pagos pelos consumidores. Nessa esteira, deverá a parte ré arcar com a restituição integral das quantias pagas.
• Em face do exposto, pelo voto, Nega-se provimento ao recurso.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora e mantiveram a condenação em primeira instância na devolução à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1023842-56.2017.8.26.0564

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-atraso-na-entrega-pela-incorporadora/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.