Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora KALLAS é condenada pela justiça a devolver 85% dos valores pagos pelo comprador

Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Tom Parque São Domingos, localizado na zona oeste da Cidade de São Paulo, perante a incorporadora Kallas (o nome da SPE era: Life Park Guarulhos Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional da Lapa de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 1ª Vara Cível, Dr. Julio Cesar Silva de Mendonça Franco, em sentença datada de 08 de agosto de 2018, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que as normas de proteção aos contratos, instituídas pelo Código de Defesa do Consumidor, tiveram em mente o restabelecimento do equilíbrio contratual, a ser obtido através de princípios que interagem para esse fim e a adoção do princípio da boa-fé nas relações de consumo (art. 4º do CDC, III) como um dos pilares de sustentação do ordenamento protecionista dos consumidores, visa à harmonização entre as partes contratantes, motivo pelo qual entendeu razoável a retenção de 15% (quinze por cento) do total dos valores pagos pelos compradores a título de taxa administrativa.

Nas palavras do magistrado:

• “Versa a presente contenda sobre a pretensão dos autores em rescindir o negócio jurídico de compra e venda que entabularam com a ré, e ver restituídos os valores pagos à mesma, o que não foi possível na via extrajudicial.
• O pedido de rescisão contratual merece acolhimento. Qualquer contratante tem direito à resilição do contrato, visto que ninguém é obrigado a permanecer vinculado contratualmente contra a sua vontade, embora fique sujeito às consequências contratuais e legais da dissolução do vínculo.
• No tocante à questão da restituição das quantias pagas, algumas considerações devem ser expostas.
• De proêmio, cabe a definição de consumidor: é toda pessoa física ou jurídica que utiliza ou adquire produto ou serviço como destinatário final (art. 2º do CDC).
• Assim, temos que os autores encontram-se na definição legal de consumidor, estando protegidos pelo manto da Lei nº 8.078/90.
• No tocante à cláusula que prevê abatimento das parcelas pagas a favor da requerida, deve ser dito que o artigo 51, inciso II, da Lei nº 8.078/90 apenas considera abusiva, e por isso mesmo, nula, de pleno direito, a cláusula contratual que subtraia ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, “NOS CASOS PREVISTOS NESTE CÓDIGO”.
• Portanto, o dispositivo legal suso epigrafado aponta expressamente no sentido de que não é em qualquer situação em que cláusulas dessa espécie serão desconsideradas, mas, isto sim, apenas nas hipóteses daquele mesmo Diploma Legal. Se assim não fosse, restaria instaurada a balbúrdia nas relações negociais, onde veríamos rompimentos contratuais constantes, com devolução de mercadorias e valores, ao bel prazer do consumidor.
• Porém, o mesmo não pode ser dito no tocante ao volume do desconto anunciado, inclusive em contestação, pois este certamente é abusivo e exagerado, prevendo a perda pelos adquirentes de até 90% do preço já pago, sob a roupagem de tributos, multa compensatória e despesas administrativas (fls. 31, cláusula 23). Tais disposições, evidentemente, são nulas e abusivas, pois colocam o consumidor em extrema desvantagem, além de subtrair o seu direito de reembolso de parcelas pagas (artigo 51, II e IV, do CDC).
• Ademais, tal fato não se conforma à realidade de um rompimento contratual em que o imóvel negociado retornou às mãos da vendedora, sendo que nem sequer houve utilização do bem transacionado, não se podendo falar em desgaste deste último.
• Exatamente por isso, devem ser desconsideradas tais disposições contratuais, pois envolvem valores que afrontam o direito dos requerentes, não tendo, por isso mesmo, qualquer eficácia jurídica. Na verdade, tais disposições configuram verdadeiro travestimento de retenção ilícita de valores pagos em “multa”, em detrimento do direito do consumidor.
• Assim sendo, para o fim de compensação pela falta de desembaraço do bem pela alienante e para a reposição de gastos havidos com a venda correspondente, justo se mostraria uma redução de 15% (quinze por cento) sobre o “quantum” global pago, apenas e tão somente, acrescidas dos consectários ajustados para a hipótese de mora.
• Note-se que nosso ordenamento jurídico pátrio não admite o enriquecimento sem causa. O aumento patrimonial de alguém, motivado pelo empobrecimento injusto de outrem, caracteriza o chamando enriquecimento ilícito, que enseja ressarcimento.
• As normas de proteção aos contratos, instituídas pelo Código de Defesa do Consumidor, tiveram em mira exatamente o restabelecimento do equilíbrio contratual, a ser obtido através de princípios que interagem para esse fim. A adoção do princípio da boa-fé nas relações de consumo (art. 4º do CDC, III) como um dos pilares de sustentação do ordenamento protecionista dos consumidores, visa à harmonização entre as partes contratantes.
• Por conseguinte, a requerida deverá reter 15% (quinze por cento) do preço já pago, e devolver 85% desse montante aos autores, com correção monetária segundo os índices contratados, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da sentença.
• Posto isto, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, a presente ação de rescisão contratual c.c. pedido de restituição de valores movimentada em face de TOM PARQUE SÃO DOMINGOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., para declarar rescindido o contrato entabulado entre as partes e condenar a requerida à devolução, em parcela única, do montante de 85% (oitenta e cinco por cento) de todos os valores pagos pelos autores, corrigido monetariamente pelos índices do contrato a partir do desembolso das parcelas, e acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, desde a data do trânsito em julgado desta sentença.”

Processo nº 1015512-04.2017.8.26.0004

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.