Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora SETIN é condenada pela justiça a devolver 80% dos valores pagos pelo comprador

Um comprador de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Setin Dowtown Praça da Sé, localizado na Rua Tabatinguera, nº 462, no bairro da Sé, região central de São Paulo, perante a incorporadora Setin (o nome da SPE era: SEI Tabatinguera Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Promessa de Compra e Venda” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2015, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 40ª Vara Cível, Dra. Paula Velloso Rodrigues Ferreri, em sentença datada de 14 de agosto de 2018, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que é pacífico o entendimento jurisprudencial de que a parte autora faz jus à devolução dos valores pagos, descontados os custos próprios de administração e propaganda feitos pela incorporadora, nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo, cabendo à esta demonstrar as despesas incorridas com publicidade e administração, a fim de justificar a retenção pretendida, o que não fez, motivo pelo qual entendeu razoável a retenção de 20% (vinte por cento) do total dos valores pagos pelo comprador a título de taxa administrativa.

Nas palavras da magistrada:

• “As partes celebraram Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal do terreno e de Acessões Correspondentes à Unidade Autônoma Condominial deste Contrato, com Cláusula Suspensiva e Outras Avenças em 11 de abril de 2015, cujo objeto era a unidade residencial nº 2107 do empreendimento Condomínio Setin Dowtown Praça da Sé, como se depreende do instrumento trazido aos autos (fls. 90/113).
• Entretanto, o requerente, na condição de promitente-comprador, decidiu desistir da aquisição do imóvel.
• Não se pode negar, inicialmente, que a relação mantida entre as partes é de consumo, devendo ser regida pelos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor. Nesse passo, em que pese o contrato tenha sido celebrado livremente pelas partes, o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) comporta, no moderno direito obrigacional, atenuação pela incidência de normas de ordem pública e de natureza cogente, com a finalidade precípua de adequá-lo à sua função social.
• Nesse diapasão, a revisão dos contratos não pode mais ser procedida somente com base na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, admitindo a autonomia da vontade, notadamente nas relações jurídicas envolvendo partes sem o mesmo poder de barganha, relativização frente à legislação protetiva do contratante mais fraco. Destarte, segundo os preceitos de caráter constitucional e infraconstitucional reguladores dos contratos, inafastável a busca de seu equilíbrio.
• Ora, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que a parte autora faz jus à respectiva devolução, descontados os custos próprios de administração e propaganda feitos pelos compromissários vendedores, nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo:
• “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
• Caberia à ré comprovar as despesas incorridas com publicidade e administração, a fim de justificar a retenção pretendida, ônus do qual não se desincumbiu.
• Entende-se, porém, que a rescisão imotivada do contrato traz prejuízos à vendedora, que deverá administrar o imóvel e empreender novos esforços para comercializá-lo, visando a obtenção de lucros com o empreendimento imobiliário. Destarte, inegável que a requerida faz jus à retenção de parte dos valores pagos, a título indenizatório. Nesse sentido, a jurisprudência do E. TJSP vem consolidando entendimento direcionado à devolução de 80% dos valores pagos pelo preço do imóvel.
• Assim sendo, faz jus o autor à restituição de 80% dos valores pagos, atualizados pelo INCC, certo que o pagamento deverá ocorrer de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição", com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor devido, desde a citação.
• Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial, para o fim de (i) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, descrito na petição inicial; e (ii) condenar a parte ré à restituição, de uma só vez, de 80% dos valores pagos pela parte autora referentes às parcelas do preço do imóvel, a ser atualizado, pelo INCC, a partir da data dos desembolsos, e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da data do trânsito em julgado. Em consequência, julgo extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.”

Processo nº 1069663-83.2018.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.